Immobilie kaufen 2026: Alle Nebenkosten im Blick
Was kostet ein Hauskauf wirklich?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Beim Immobilienkauf in Deutschland kommen Nebenkosten von 7 bis 15 % des Kaufpreises dazu. Bei einer Immobilie fuer 400.000 EUR sind das 28.000 bis 60.000 EUR extra.
Die vier grossen Kostenposten
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der groesste Einzelposten. Der Steuersatz haengt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %:
- Bayern und Sachsen: 3,5 % (guenstigste)
- Baden-Wuerttemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Hamburg: 5,5 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thueringen: 6,5 % (teuerste)
Bei 400.000 EUR Kaufpreis macht das einen Unterschied von 12.000 EUR zwischen Bayern (14.000 EUR) und NRW (26.000 EUR).
2. Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag — das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen typischerweise 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Bei 400.000 EUR: ca. 4.000 bis 6.000 EUR.
3. Grundbucheintrag
Fuer die Eintragung des neuen Eigentuemers und die Grundschuld (bei Finanzierung) fallen weitere 0,3 bis 0,5 % an.
Bei 400.000 EUR: ca. 1.200 bis 2.000 EUR.
4. Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien teilen sich Kaeufer und Verkaeufer die Provision haelftig. Ueblich sind 3,57 % (inkl. MwSt) pro Seite, also insgesamt 7,14 %.
Bei 400.000 EUR: ca. 14.280 EUR fuer den Kaeufer. Kaufst du direkt vom Eigentuemer, entfaellt dieser Posten komplett.
Rechenbeispiel: 400.000 EUR in verschiedenen Bundeslaendern
| Posten | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 14.000 EUR | 26.000 EUR |
| Notar | 5.000 EUR | 5.000 EUR |
| Grundbuch | 1.600 EUR | 1.600 EUR |
| Makler (3,57 %) | 14.280 EUR | 14.280 EUR |
| Gesamt | 34.880 EUR | 46.880 EUR |
| Anteil am Kaufpreis | 8,7 % | 11,7 % |
Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 5,2 % (Bayern) bzw. 8,2 % (NRW).
Wo du sparen kannst
Grunderwerbsteuer reduzieren: - Bewegliches Inventar (Einbaukueche, Markise, Sauna) separat im Kaufvertrag ausweisen. Darauf faellt keine Grunderwerbsteuer an. - Instandhaltungsruecklage bei Eigentumswohnungen ebenfalls abziehbar. - Achtung: Das Finanzamt akzeptiert nur marktgerechte Ansaetze. Uebertreiben fuehrt zur Nachpruefung.
Notarkosten: - Wenig Spielraum — die Gebuehren sind gesetzlich geregelt. Aber: Wer auf eine Grundschuld verzichtet (Barkauf), spart die zweite Beurkundung.
Makler: - Privatverkauf oder Eigentuemer-Portale nutzen. Provisionsfreie Angebote gibt es vor allem in Grossstaedten.
Wann werden die Nebenkosten faellig?
- Grunderwerbsteuer: 4 Wochen nach Steuerbescheid (ca. 6-8 Wochen nach Beurkundung)
- Notar und Grundbuch: Bei Beurkundung bzw. nach Eintragung
- Makler: Bei Abschluss des Kaufvertrags (Beurkundung)
Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Diese Kosten werden oft vergessen
Neben den klassischen Nebenkosten kommen haeufig noch dazu:
- Gutachterkosten: 500-1.500 EUR fuer ein Wertgutachten
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schaetzgebuehren der Bank
- Renovierung/Sanierung: Oft 10-20 % des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien
- Umzugskosten: 500-3.000 EUR je nach Entfernung
Fazit
Plane als Faustregel 10-15 % Nebenkosten zusaetzlich zum Kaufpreis ein. Ohne Makler reichen 5-8 %. Der Grunderwerbsteuerrechner zeigt dir die exakten Kosten fuer dein Bundesland — inklusive Notar, Grundbuch und Makler.