Nebenkosten beim Hauskauf 2026

1. Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist die größte einzelne Nebenkostenposition beim Immobilienkauf. Sie wird auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben und muss vor der Grundbucheintragung bezahlt werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Eigentumsübergang möglich ist.

Die Steuersätze sind Ländersache und variieren zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bayern und Sachsen sind seit Jahren die günstigsten Bundesländer, während Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen den Höchstsatz verlangen.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 € macht das einen Unterschied von 10.500 € (Bayern) bis 22.750 € (NRW) — eine Differenz von über 12.000 € allein durch das Bundesland. Einige Bundesländer diskutieren Freibeträge für Erstkauf, bisher ist jedoch kein bundesweiter Freibetrag eingeführt.

Tipp: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücks- und Gebäudewert an. Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise, Sauna) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und ist steuerfrei — das Finanzamt akzeptiert in der Regel bis zu 15 % des Kaufpreises.

2. Notarkosten und Grundbuchgebühren

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden (§311b BGB). Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Jeder Notar berechnet exakt die gleichen Gebühren — ein Preisvergleich lohnt sich also nicht.

Die Notarkosten betragen typischerweise ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Grundbuchgebühren von ca. 0,3–0,5 % für die Eigentumsumschreibung und ggf. die Eintragung einer Grundschuld. Zusammen sollten Sie mit rund 1,5–2,0 % des Kaufpreises rechnen.

Tipp: Bei einer Finanzierung entstehen zusätzliche Kosten für die Grundschuldeintragung. Klären Sie vorab mit der Bank, ob eine Buchgrundschuld (günstiger, da kein Grundschuldbrief erstellt wird) möglich ist.

3. Maklerprovision — wer zahlt wie viel?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) eine neue gesetzliche Regelung (§656c BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal 50 % der Provision tragen. Der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich gezahlt haben, bevor der Käufer zahlungspflichtig wird.

Die Gesamtprovision variiert regional und liegt typischerweise zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). In der Praxis hat sich bei den meisten Transaktionen eine Aufteilung von 50/50 durchgesetzt.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und einer Gesamtprovision von 7,14 % fallen 24.990 € an. Bei 50/50-Aufteilung zahlt der Käufer davon 12.495 €.

Tipp: Die Maklerprovision ist die einzige Nebenkostenposition, die Sie vermeiden können. Bei Privatverkäufen (z. B. über eBay-Kleinanzeigen, Immoscout-Privatanzeigen) entfällt die Provision komplett. Auch die Provisionshöhe ist im Einzelfall verhandelbar.

4. Gesamtnebenkosten richtig kalkulieren

Die Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt. Planen Sie als Fäustregel mit 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein. In teuren Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer und Maklerprovision können es auch über 15 % werden. Banken verlangen in der Regel, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden — sie werden nicht mitfinanziert.

Zum Vergleich: Das gleiche Haus in Bayern (3,5 % GrESt) hätte nur ca. 30.695 € Nebenkosten — eine Ersparnis von über 10.000 € allein durch den niedrigeren Steuersatz. Bei einem provisionsfrei gekauften Objekt in Bayern lägen die Nebenkosten sogar bei nur ca. 18.200 € (5,2 %).