Immobilie kaufen 2026: Alle Nebenkosten im Blick
Was kostet ein Hauskauf wirklich?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Beim Immobilienkauf in Deutschland kommen Nebenkosten von 7 bis 15 % des Kaufpreises dazu. Bei einer Immobilie für 400.000 EUR sind das 28.000 bis 60.000 EUR extra.
Die vier großen Kostenposten
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %:
- Bayern und Sachsen: 3,5 % (günstigste)
- Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Hamburg: 5,5 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thueringen: 6,5 % (teuerste)
Bei 400.000 EUR Kaufpreis macht das einen Unterschied von 12.000 EUR zwischen Bayern (14.000 EUR) und NRW (26.000 EUR).
2. Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag — das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind degressiv gestaffelt.
Bei 400.000 EUR mit Finanzierung: rund 2.800 EUR (Beurkundung Kaufvertrag plus Grundschuldbestellung, inkl. USt).
3. Grundbucheintrag
Für die Eintragung des neuen Eigentuemers und die Grundschuld (bei Finanzierung) fallen weitere 0,3 bis 0,5 % an.
Bei 400.000 EUR mit Finanzierung: rund 1.960 EUR.
4. Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision haelftig. Üblich sind 3,57 % (inkl. MwSt) pro Seite, also insgesamt 7,14 %.
Bei 400.000 EUR: ca. 14.280 EUR für den Käufer. Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten komplett.
Rechenbeispiel: 400.000 EUR in verschiedenen Bundesländern
| Posten | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 14.000 EUR | 26.000 EUR |
| Notar (GNotKG) | 2.802 EUR | 2.802 EUR |
| Grundbuch | 1.963 EUR | 1.963 EUR |
| Makler (3,57 %) | 14.280 EUR | 14.280 EUR |
| Gesamt | 33.045 EUR | 45.045 EUR |
| Anteil am Kaufpreis | 8,3 % | 11,3 % |
Szenario mit Finanzierung (Grundschuld in Höhe des Kaufpreises); Notar und Grundbuch nach GNotKG-Gebührentabelle. Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 4,7 % (Bayern) bzw. 7,7 % (NRW).
Wo du sparen kannst
Grunderwerbsteuer reduzieren: - Bewegliches Inventar (Einbaukueche, Markise, Sauna) separat im Kaufvertrag ausweisen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. - Instandhaltungsruecklage bei Eigentumswohnungen ebenfalls abziehbar. - Achtung: Das Finanzamt akzeptiert nur marktgerechte Ansätze. Übertreiben führt zur Nachprüfung.
Notarkosten: - Wenig Spielraum — die Gebühren sind gesetzlich geregelt. Aber: Wer auf eine Grundschuld verzichtet (Barkauf), spart die zweite Beurkundung.
Makler: - Privatverkauf oder Eigentümer-Portale nutzen. Provisionsfreie Angebote gibt es vor allem in Grossstaedten.
Wann werden die Nebenkosten fällig?
- Grunderwerbsteuer: 4 Wochen nach Steuerbescheid (ca. 6-8 Wochen nach Beurkundung)
- Notar und Grundbuch: Bei Beurkundung bzw. nach Eintragung
- Makler: Bei Abschluss des Kaufvertrags (Beurkundung)
Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Diese Kosten werden oft vergessen
Neben den klassischen Nebenkosten kommen häufig noch dazu:
- Gutachterkosten: 500-1.500 EUR für ein Wertgutachten
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schaetzgebuehren der Bank
- Renovierung/Sanierung: Oft 10-20 % des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien
- Umzugskosten: 500-3.000 EUR je nach Entfernung
Fazit
Plane als Faustregel 10-15 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Ohne Makler reichen 5-8 %. Der Grunderwerbsteuerrechner zeigt dir die exakten Kosten für dein Bundesland — inklusive Notar, Grundbuch und Makler.
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