§ 35c EStG 2026: Energetische Sanierung Praxis-Ratgeber
Der Paragraph zieht 20 % deiner Sanierungskosten direkt von der Steuer ab, verteilt auf drei Jahre, gedeckelt bei 40.000 EUR pro Objekt. Klingt nach viel — bringt aber oft weniger als der parallel laufende BAFA-Zuschuss bei der Heizung. Hier der Vergleich.
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Eckpunkte auf einen Blick
| Steuerermaessigung | 20 % der Sanierungskosten |
| Hoechstbetrag pro Objekt | 40000 € (= optimale Sanierungssumme 200000 €) |
| Verteilung | 7 % / 7 % / 6 % ueber 3 Jahre |
| Jahres-Caps | 14000 € (J1, J2), 12000 € (J3) |
| Mindest-Gebaeudealter | 10 Jahre (Baubeginn massgeblich) |
| Eigennutzung | Pflicht im Kalenderjahr (vermietete Objekte: Werbungskosten) |
| Bescheinigung | Fachunternehmen nach amtlichem Muster — PFLICHT |
| Programmlaufzeit | 2020-2029 |
Beguenstigte Massnahmen (ESanMV)
- Waermedaemmung — Aussenwaende, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke
- Fenster & Aussentueren — Erneuerung mit U-Wert-Anforderung
- Heizungsanlage — Waermepumpe, Brennwertkessel, Pelletkessel, Solarthermie
- Lueftungsanlage — Erneuerung oder Einbau (mit Waermerueckgewinnung)
- Heizungs-Steuerungstechnik — digitale Regelung, Smart-Home-Heizungs-Module
- Sommerlicher Waermeschutz — aussenliegende Verschattung, Rollladen, Markisen
- Energieberatung — 50 % der Kosten absetzbar (eigener Foerder-Topf, ohne 40k-Cap)
Beispiel: Waermedaemmung + Fenster + Heizung
Einfamilienhaus Baujahr 1985 (40 Jahre alt), eigengenutzt, Sanierungspaket 80.000 EUR:
- Aussenwand-Daemmung 30.000 EUR
- Fenster-Erneuerung (3-fach Verglasung) 18.000 EUR
- Waermepumpe + Pufferspeicher 32.000 EUR
Steuerermaessigung:
- Jahr 1: 80.000 × 7 % = 5.600 €
- Jahr 2: 80.000 × 7 % = 5.600 €
- Jahr 3: 80.000 × 6 % = 4.800 €
- Total: 16.000 € (= 20 % direkter Steuer-Abzug)
Bei einem Marginal-Steuersatz von 35 % wuerde sich das Sanierungspaket effektiv auf 64.000 € reduzieren.
→ Selbst durchrechnen mit deinen Werten
§ 35c EStG vs BAFA vs KfW — was lohnt wann?
| Foerderart | Hoehe | Wann lohnt es |
|---|---|---|
| § 35c EStG | 20 %, max 40k, ueber 3J | Standard fuer Einzelmassnahmen ohne BAFA/KfW |
| BAFA Heizungstausch | 30-70 % (Waermepumpe + Sozialbonus) | Heizungs-Erneuerung — meistens BESSER als § 35c |
| BAFA Einzelmassnahmen | 15 % (Daemmung, Fenster) | Sofort-Zuschuss vs § 35c spaetere Ermaessigung — rechnen! |
| KfW Komplett-Sanierung | bis 30 % Effizienzhaus 40/55/70 | Komplett-Sanierungen, gefoerderte Darlehen + Tilgungs-Zuschuss |
| § 35a EStG | 20 %, max 1.200 €/Jahr | Kleine Massnahmen ohne Bescheinigung — auch fuer junge Gebaeude |
Praktische Trennlinie: bei der Heizung lohnt fast immer der Schritt zur BAFA, weil die Quoten deutlich höher liegen. Daemmung und Fenster zwischen 5k und 50k bleiben meist bei § 35c. Alles unter 5k passt unter § 35a — ohne Mindestalter und ohne Fachunternehmer-Bescheinigung.
Fachunternehmens-Bescheinigung — ohne sie nichts
Die Bescheinigung nach amtlichem Muster (BMF-Schreiben 23.12.2024) ist keine Formalitaet, sondern Voraussetzung. Ohne sie streicht das Finanzamt den Posten ohne Diskussion. Was du im Auge behalten musst:
- Bevor du dem Handwerker zusagst, kurz schriftlich vereinbaren, dass er die Bescheinigung im Anschluss ausstellt. Manche Betriebe vergessen das gerne.
- Aussteller muss ein Fachbetrieb sein (Eintrag Handwerksrolle oder gleichwertige Qualifikation). Alternativ: eine nach § 88 GEG zugelassene Person, typischerweise Energieberater.
- Inhaltlich bestaetigt sie, dass die Massnahme die ESanMV-Kriterien erfuellt — also U-Werte, Dichtigkeit, Anlagenkennwerte etc.
- 6 Jahre aufbewahren, parallel zu deinen anderen Steuerunterlagen.
Quellen
- § 35c EStG (gesetze-im-internet.de)
- BMF-Schreiben 23.12.2024 (Bescheinigungs-Muster)
- Haufe: Steuerermaessigung § 35c EStG
- Finanzamt Bayern: Energetische Gebaeudesanierungen
Stand: 10. Mai 2026. Programmlaufzeit bis Ende 2029. Bescheinigungs-Muster nach BMF-Schreiben 23.12.2024 verbindlich. Keine Steuerberatung — bei groesseren Sanierungs-Projekten Steuerberater konsultieren.