Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026

Stand: Juni 2026 · GrEStG · Alle Angaben ohne Gewähr

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache — und die Unterschiede sind enorm. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen 9.000 € bei einem Kaufpreis von 300.000 €. Hier die vollständige Übersicht.

Alle 16 Bundesländer im Vergleich

Sortiert nach Steuersatz (aufsteigend). Grün = günstigste, rot = teuerste Länder.

Was der Unterschied ausmacht

Kaufst du eine Immobilie für 400.000 €, zahlst du in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer. In Brandenburg sind es 26.000 € — das ist ein Unterschied von 12.000 €. Geld, das dir für die Renovierung oder als Eigenkapital fehlt.

Gesamte Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Nebenkosten. Rechne immer mit:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (siehe Tabelle)
• Notar: ca. 1,5 % des Kaufpreises (gesetzlich geregelt)
• Grundbuch: ca. 0,5 %
• Makler: 3–7 % (je nach Region, oft 50/50 geteilt)

Insgesamt solltest du mit 8–15 % Nebenkosten rechnen — je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.

Freibetrag für Erstkäufer?

Der Koalitionsvertrag 2021 sah vor, den Ländern zu ermöglichen, einen Freibetrag für den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohnraums einzuführen. Das Grundgesetz wurde dafür geändert (Art. 105 Abs. 2a GG). Bisher hat jedoch kein einziges Bundesland einen solchen Freibetrag eingeführt (Stand April 2026). Eine Änderung ist kurzfristig nicht absehbar.

Warum die Länder so unterschiedlich sind

Bis 2006 lag der Satz bundeseinheitlich bei 3,5 %. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder ihn selbst festlegen — und viele haben ihn zur Haushaltssanierung kräftig angehoben. Nur Bayern ist bei 3,5 % geblieben. Die teuersten Länder (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) verlangen mit 6,5 % fast das Doppelte. Zuletzt hat Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht. Ein bundesweiter Trend nach unten ist nicht erkennbar — der Satz folgt der Kassenlage des jeweiligen Landes.

Wie du legal sparst

Den Satz deines Bundeslands kannst du nicht ändern, die Bemessungsgrundlage aber schon:

• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel, Sauna oder Markise gehören nicht zum Grundstück. Wird ihr Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, sinkt die grunderwerbsteuerpflichtige Summe. Der Betrag muss aber angemessen sein — das Finanzamt erkennt grob bis ~15 % des Kaufpreises ohne Rückfragen an.
• Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Das bereits angesparte Instandhaltungsguthaben ist kein Grundstückswert und kann herausgerechnet werden.
• Familienkäufe sind befreit: Der Verkauf zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern ist nach § 3 GrEStG komplett grunderwerbsteuerfrei — ebenso der Übergang durch Erbschaft oder Schenkung.

Wann sie fällig wird

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht erst bei der Grundbucheintragung. Das Finanzamt schickt den Bescheid einige Wochen nach Beurkundung; erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt. Plane die Steuer also als Eigenkapital ein — finanzieren lässt sie sich in der Regel nicht mit.

Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Juni 2026.