Mieteinnahmen versteuern 2026
Bruttomiete − Werbungskosten = Mieteinkünfte (§ 21 EStG). Wir rechnen die Mehrbelastung im Marginalsatz mit Soli und Kirchensteuer.
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Vermietung & Verpachtung in 60 Sekunden
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese Einkünfte sind die Bruttomiete minus Werbungskosten. Werbungskosten umfassen die Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG, 2 % linear oder 5 % degressiv bei Neubau), Schuldzinsen aus Finanzierung, Erhaltungsaufwand und sonstige laufende Kosten.
Die Mieteinkünfte werden zu deinem übrigen Einkommen addiert und im persönlichen Grenzsteuersatz versteuert — bei 60.000 € Brutto-Einkommen typisch 35–38 %, im Spitzensteuersatz ab 68.480 € sogar 42 % zuzüglich Soli (5,5 %) und ggf. Kirchensteuer (8 % BY/BW, 9 % sonst).
Bei Verlusten aus V&V (häufig in den ersten Finanzierungsjahren) verrechnest du diese mit anderen Einkunftsarten (§ 2 Abs. 3 EStG) — der Verlust senkt dein zvE und damit deine Steuer.
Quellen & Stand
- § 21 EStG — Vermietung und Verpachtung
- § 9 EStG — Werbungskosten
- § 7 EStG — Absetzung für Abnutzung (AfA)
- § 82b EStDV — Erhaltungsaufwand verteilen
Stand: Mai 2026. Der Rechner nutzt den ESt-Tarif 2026 nach § 32a EStG. Keine Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Brutto-Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten (§ 9 EStG). Dazu zählen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeld (nicht-umlagefähig), Verwaltungs- und Fahrtkosten.
Wie wird ein Verlust aus Vermietung versteuert?
Ein Verlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen direkt (§ 2 Abs. 3 EStG, Verlustverrechnung). Die Steuer-Ersparnis hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Verluste sind oft Folge anfänglicher Schuldzinsen.
Sind umlagefähige Nebenkosten Teil der Mieteinnahmen?
Sie sind durchlaufende Posten — der gleiche Betrag steht auf der Einnahmen- und auf der Werbungskosten-Seite. Im Ergebnis heben sie sich auf. Vereinfache: gib nur die Kaltmiete an.
Was zählt zum Erhaltungsaufwand?
Reparaturen und Instandhaltung. Über 4.000 €/Jahr kannst du auf bis zu 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Modernisierungen mit Standard-Erhöhung sind aber Herstellungskosten und gehen in die AfA.