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Mieteinnahmen versteuern 2026

Bruttomiete − Werbungskosten = Mieteinkünfte (§ 21 EStG). Wir rechnen die Mehrbelastung im Marginalsatz mit Soli und Kirchensteuer.

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i Gib hier die jährliche Kaltmiete an – also Nettokaltmiete × 12. Umlagefähige Nebenkosten (Wasser, Müll, Heizung) weglässen, da sie sich mit gleich hohen Werbungskosten aufheben. Den Betrag findest du im Mietvertrag oder auf deinen Kontoauszügen.

Nur Kaltmiete — durchlaufende umlagefähige NK ignorieren.

iAbsetzung für Abnutzung: der jährliche Steuerabzug für den Wertverlust deines Gebäudes. Die Höhe hängt vom Gebäudewert (ohne Grundstück) und dem AfA-Satz ab. Den Gebäudeanteil findest du im Kaufvertrag oder Grundbuch; den AfA-Betrag kannst du mit dem AfA-Rechner ermitteln.

2 % (Bestand) bzw. 3 % (Neubau ab 2023) linear oder 5 % degressiv (Neubau, § 7 Abs. 5a EStG). Im AfA-Rechner ermitteln.

i Trage hier nur den Zinsanteil deines Immobilienkredits ein – keine Tilgung. Den Betrag siehst du im Jahres-Tilgungsplan deiner Bank oder auf dem jährlichen Kontoauszug des Darlehens. Zinsen auf ein Mietobjekt sind als Werbungskosten voll abziehbar.

Nur Zinsanteil aus deiner Bank-Tilgungsplan — keine Tilgung.

iErhaltungsaufwand sind Kosten, die den bestehenden Zustand erhalten: Reparaturen, Wartung, Maler-Arbeiten, Heizungs-Service. Achtung: Modernisierungen, die den Standard erhöhen (z. B. Einbau neuer Fußbodenfliesen statt Laminat), zählen als Herstellungskosten und müssen über die AfA abgesetzt werden.

Reparaturen, Wartung — nicht Modernisierung.

i Alle weiteren Kosten, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen: Hausverwaltung, nicht-umlagefähiger Anteil am Hausgeld, Fahrtkosten zu Besichtigungen, anteilige Telefon- und Portokosten. Sammle die Belege und addiere sie.

Verwaltung, Fahrten, Hausgeld (nicht-umlagefähig), Telefon.

i Dein sonstiges zu versteuerndes Einkommen (zvE) aus Arbeit, Selbstständigkeit, Kapital usw. – ohne die Mieteinnahmen. Es bestimmt, mit welchem Grenzsteuersatz der Mietüberschuss obendrauf versteuert wird. Als Anhaltspunkt kannst du deinen letzten Steuerbescheid oder deine Gehaltsabrechnung nehmen. 0 eingeben, wenn Miete deine einzige Einkunftsart ist.

Arbeitslohn, Selbstständigkeit, Kapital — bestimmt deinen Grenzsteuersatz. 0 wenn die Miete deine einzige Einkunftsart ist.

i Wähle das Bundesland, in dem du wohnst (nicht das der Immobilie). Es bestimmt den Kirchensteuersatz: Bayern und Baden-Württemberg erheben 8 %, alle anderen Bundesländer 9 % auf die Einkommensteuer.

Bayern und Baden-Württemberg: 8 % KiSt, sonst 9 %.

Kirchensteuer-pflichtig?
i Wähle Ja, wenn du Mitglied einer Kirche oder Religionsgemeinschaft bist, die Kirchensteuer erhebt. Die Kirchensteuer wird dann zusätzlich auf deine Einkommensteuer aufgeschlagen (8 % in Bayern/Baden-Württemberg, sonst 9 %). Du findest deinen Status auf deiner Lohnsteuerkarte oder in deinem Steuerbescheid.

Vermietung & Verpachtung in 60 Sekunden

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese Einkünfte sind die Bruttomiete minus Werbungskosten. Werbungskosten umfassen die Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG, 2 % linear oder 5 % degressiv bei Neubau), Schuldzinsen aus Finanzierung, Erhaltungsaufwand und sonstige laufende Kosten.

Die Mieteinkünfte werden zu deinem übrigen Einkommen addiert und im persönlichen Grenzsteuersatz versteuert — bei 60.000 € Brutto-Einkommen typisch 35–38 %, im Spitzensteuersatz ab 68.480 € sogar 42 % zuzüglich Soli (5,5 %) und ggf. Kirchensteuer (8 % BY/BW, 9 % sonst).

Bei Verlusten aus V&V (häufig in den ersten Finanzierungsjahren) verrechnest du diese mit anderen Einkunftsarten (§ 2 Abs. 3 EStG) — der Verlust senkt dein zvE und damit deine Steuer.

Quellen & Stand

Stand: Juni 2026. Der Rechner nutzt den ESt-Tarif 2026 nach § 32a EStG. Keine Steuerberatung.

Wie viel Steuer auf deine Mieteinnahmen? Beispiele 2026

Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss (Kaltmiete minus Werbungskosten) — und zwar mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz. So viel Steuer pro Jahr fällt je nach Überschuss und Satz an:

Mietüberschuss / Jahr30 %42 %45 %
2.000 €600 €840 €900 €
5.000 €1.500 €2.100 €2.250 €
10.000 €3.000 €4.200 €4.500 €
15.000 €4.500 €6.300 €6.750 €

Der Satz richtet sich nach deinem Gesamteinkommen: 30 % ist ein typischer mittlerer Grenzsteuersatz, 42 % der Spitzensteuersatz, 45 % die Reichensteuer bei sehr hohen Einkommen. Dazu kommen noch 5,5 % Soli auf die Steuer und ggf. Kirchensteuer.

Beispiel: Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete

  • Kaltmiete: 12×1.000 € = 12.000 € Einnahmen
  • Gebäude-AfA 2 % auf 250.000 € Gebäudewert (§ 7 Abs. 4 EStG): −5.000 €
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung: −4.000 €
  • Laufende, nicht umlagefähige Kosten: −1.000 €
  • = 2.000 € Überschuss → bei 42 % Grenzsteuersatz rund 840 € Steuer (plus Soli)

Du siehst: Die AfA und die Schuldzinsen drücken den steuerpflichtigen Überschuss massiv. In den ersten Finanzierungsjahren ist er oft sogar negativ, dann senkt der Verlust dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuer auf das übrige Gehalt. Für Neubauten ab 2023 gelten höhere AfA-Sätze (3 % linear bzw. 5 % degressiv), die den Überschuss noch stärker senken.

Eigene Berechnung von rechner-hub.de auf Basis von § 21, § 9, § 7 EStG und dem Einkommensteuertarif § 32a EStG (2026). Steuerbeträge = Grenzsteuersatz × Überschuss, gerundet, ohne Soli/Kirchensteuer. Ohne Gewähr.

AfA-Rechner

Lineare 2 % oder degressive 5 % AfA für dein Gebäude — die wichtigste Werbungskosten-Position.

Grundsteuer-Einspruch-Check

Ist deine neue Grundsteuer zu hoch? Einspruch lohnt sich oft — kannst du auch an den Mieter umlegen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Was die Bank verlangt, wenn du den Vermietungs-Kredit vorzeitig ablöst.

Sanierungs-Rechner

Welche Modernisierung ist AfA-fähig, welche Erhaltungsaufwand?

Häufige Fragen

Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Brutto-Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten (§ 9 EStG). Dazu zählen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeld (nicht-umlagefähig), Verwaltungs- und Fahrtkosten.

Wie wird ein Verlust aus Vermietung versteuert?

Ein Verlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen direkt (§ 2 Abs. 3 EStG, Verlustverrechnung). Die Steuer-Ersparnis hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Verluste sind oft Folge anfänglicher Schuldzinsen.

Sind umlagefähige Nebenkosten Teil der Mieteinnahmen?

Sie sind durchlaufende Posten — der gleiche Betrag steht auf der Einnahmen- und auf der Werbungskosten-Seite. Im Ergebnis heben sie sich auf. Vereinfache: gib nur die Kaltmiete an.

Was zählt zum Erhaltungsaufwand?

Reparaturen und Instandhaltung. Über 4.000 €/Jahr kannst du auf bis zu 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Modernisierungen mit Standard-Erhöhung sind aber Herstellungskosten und gehen in die AfA.