Spekulationssteuer berechnen 2026
Immobilie verkaufen: 10-Jahres-Frist prüfen, Eigennutzung checken und die Steuer auf den Gewinn schätzen (§ 23 EStG).
Berechnungsgrundlage: § 23, § 22 Nr. 2, § 32a EStG (Tarif 2026) | Keine Steuerberatung | Stand: Juni 2026
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Spekulationssteuer bei Immobilien 2026: Die Regeln
Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (ständige BFH-Rechtsprechung), nicht der Grundbucheintrag. Ausnahme Eigennutzung: steuerfrei, wenn du zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst dort gewohnt hast — oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.
Der Gewinn (Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Verkaufskosten) erhöht sich bei vermieteten Objekten um die in Anspruch genommene AfA. Bleibt dein Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Jahr unter 1.000 € (Freigrenze — ab 1.000 € ist alles steuerpflichtig), fällt keine Steuer an. Versteuert wird mit deinem persönlichen Steuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer. Verluste sind nur mit anderen §-23-Gewinnen verrechenbar.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (Frist, Eigennutzung, Freigrenze, AfA)
- § 22 Nr. 2 EStG — Sonstige Einkünfte (persönlicher Tarif)
- § 32a EStG — Einkommensteuertarif 2026
Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Stand: Juni 2026.
Häufige Fragen
Wann ist der Immobilien-Verkauf steuerfrei?
In drei Fällen: (1) Zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als 10 Jahre (maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten). (2) Du hast die Immobilie durchgehend selbst bewohnt — oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). (3) Dein Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften bleibt im Jahr unter 1.000 €.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz: Der Gewinn zählt als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — nicht mit der 25-%-Abgeltungsteuer. Je nach Einkommen können das bis zu 45 % plus Soli sein.
Warum erhöht die AfA meinen Gewinn?
Bei vermieteten Objekten mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wer 10 Jahre lang 2 % abgeschrieben hat, hat dadurch einen um rund 20 % des Gebäudewerts höheren steuerpflichtigen Gewinn.