Spekulationssteuer berechnen 2026

Geerbt oder geschenkt: die Frist läuft nicht neu

Das ist der teuerste Irrtum bei dieser Steuer. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, nimmt oft an, mit dem Übergang beginne eine frische Zehnjahresfrist. Das Gegenteil steht im Gesetz: § 23 Abs. 1 Nr. 3 Satz 3 EStG rechnet dir bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung deines Rechtsvorgängers zu. Maßgeblich ist also, wann der Erblasser oder Schenker gekauft hat, nicht wann du geerbt hast.

Das wirkt in beide Richtungen. Hat dein Vater das Haus vor 20 Jahren gekauft, kannst du es sofort steuerfrei verkaufen. Hat er es dagegen vor drei Jahren erworben, läuft die Frist noch sieben Jahre weiter, und ein schneller Verkauf nach dem Erbfall ist voll steuerpflichtig. Auch die Anschaffungskosten des Vorgängers werden fortgeführt — der Verkehrswert im Erbfall ist für § 23 EStG unerheblich, obwohl er bei der Erbschaftsteuer die Bemessungsgrundlage bildet. Beide Steuern können denselben Vorgang also völlig unterschiedlich bewerten.

Nicht nur Immobilien: die Ein-Jahres-Frist

§ 23 EStG kennt eine zweite Kategorie. Nach Abs. 1 Nr. 2 sind auch Veräußerungen anderer Wirtschaftsgüter steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als ein Jahr liegt. Darunter fallen etwa physisches Gold, Kunst, Oldtimer oder Fremdwährungsguthaben.

Drei Details dazu stehen direkt in der Vorschrift. Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausgenommen (Satz 2) — der Gebrauchtwagenverkauf mit Gewinn bleibt also außen vor. Bei mehreren gleichartigen Fremdwährungsbeträgen gilt zwingend FIFO: Die zuerst angeschafften Beträge gelten als zuerst veräußert (Satz 3). Und die Frist verlängert sich auf zehn Jahre, wenn du aus dem Wirtschaftsgut in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt hast (Satz 4) — wer sein Gold also zwischenzeitlich verzinslich verliehen hat, fällt aus der kurzen Frist heraus.

Was mit Verlusten passiert — der Satz, der oft fehlt

Die meisten Darstellungen hören bei § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG auf: Verluste dürfen nur bis zur Höhe der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres ausgeglichen werden und nicht nach § 10d abgezogen werden. Wer dort stoppt, hält ein Verlustjahr ohne Gegengewinn für verloren.

Satz 8 nimmt das unmittelbar zurück. Die Verluste mindern nach Maßgabe des § 10d sehr wohl die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften — im unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum (Rücktrag) oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen (Vortrag, zeitlich unbegrenzt). Die Beschränkung liegt also nicht in der Zeit, sondern in der Einkunftsart: Verrechnet wird nur gegen andere §-23-Gewinne, dann aber jahresübergreifend.

Praktisch heißt das: Ein Verlust aus einem Notverkauf ist nicht weg. Er wandert in den Verlustvortrag und wartet dort auf den nächsten steuerpflichtigen Immobilien- oder Gold-Gewinn. Vorausgesetzt, du erklärst ihn — das Finanzamt stellt ihn nur fest, wenn er in der Steuererklärung auftaucht.

Eigennutzung: die zweite Variante ist die kürzere

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nennt zwei Wege in die Steuerfreiheit, und der zweite wird regelmäßig unterschätzt. Variante 1 verlangt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausschließlich im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung. Variante 2 verlangt sie nur im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Der Wortlaut spricht dabei von Jahren, nicht von vollen Kalenderjahren oder von 36 Monaten. Wer eine vermietete Wohnung später selbst bezieht, kann die Voraussetzung deshalb in deutlich weniger als drei Jahren tatsächlicher Nutzung erfüllen, wenn die Zeiträume über drei Kalenderjahre reichen. Das ist der Hebel für alle, die innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen wollen und die Frist sonst nicht schaffen. Wichtig bleibt: In diesen Jahren darf keine Vermietung dazwischenliegen.

Neubau auf altem Grundstück

Wer auf ein länger gehaltenes Grundstück baut, startet keine eigene Frist für das Gebäude. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG bezieht Gebäude und Außenanlagen ein, soweit sie innerhalb des Zehnjahreszeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Der Neubau folgt also der Uhr des Grundstücks. Das ist steuerzahlerfreundlich: Liegt der Grundstückskauf 9 Jahre zurück, ist auch das im Vorjahr fertiggestellte Haus nach einem weiteren Jahr aus der Frist heraus. Umgekehrt hilft ein später Neubau nicht dabei, eine bereits laufende Frist zu verlängern oder zu unterbrechen.

Was den Gewinn mindert

§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG definiert den Gewinn als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Der Begriff ist weiter als „Verkaufskosten“: Abzugsfähig sind neben Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren auch die Kosten, die den Verkauf erst möglich machen — etwa Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis, Wertgutachten oder Inserate. Auf der Kaufseite gehören Grunderwerbsteuer und Erwerbsnebenkosten in die Anschaffungskosten.

Gegenläufig wirkt Satz 4: Die Anschaffungskosten mindern sich um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei den Vermietungseinkünften abgezogen wurden. Wer also über Jahre abgeschrieben hat, verkauft steuerlich von einem niedrigeren Einstandswert aus. Genau diese beiden Größen, Werbungskosten nach unten und AfA nach oben, entscheiden bei knappen Fällen darüber, ob du die 1.000-Euro-Freigrenze reißt — und weil es eine Freigrenze und kein Freibetrag ist, wird bei ihrem Überschreiten der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.