Grundsteuer berechnen

Die Formel steht in zwei Paragrafen

Die Grundsteuer entsteht in zwei Schritten, und zwei verschiedene Behörden sind daran beteiligt. Das erklärt auch, warum du nach der Reform mehrere Bescheide bekommen hast.

Zuerst das Finanzamt: Es setzt den Steuermessbetrag fest. § 13 GrStG beschreibt, wie: durch Anwendung eines Promillesatzes, der Steuermesszahl, auf den Grundsteuerwert. Dann die Gemeinde: § 25 Abs. 1 GrStG sagt, sie bestimme, „mit welchem Hundertsatz des Steuermeßbetrags … die Grundsteuer zu erheben ist“. Das ist der Hebesatz.

Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100

Der zweite Schritt ist bundesweit identisch. Deshalb funktioniert dieser Rechner auch in den fünf Ländern mit eigenem Modell, solange du den Messbetrag aus deinem Bescheid nimmst. Nur der erste Schritt unterscheidet sich.

Was der Hebesatz ausmacht

Gerechnet mit einem Steuermessbetrag von 120,00 €. Die Zeilen kommen aus derselben Rechenfunktion wie das Ergebnis oben.

Die Spannweite ist gewaltig, und sie ist kommunalpolitisch gewollt: Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz im Datensatz liegt mehr als der Faktor zehn. Zwei identische Häuser, zwei Nachbargemeinden, zwei sehr verschiedene Rechnungen. Der Hebesatz ist der Hebel, an dem eine Gemeinde ihren Haushalt justiert — anfechten kannst du ihn nicht.

Die Steuermesszahlen im Bundesmodell

Wer den Grundsteuerwert vorliegen hat, kann den Messbetrag selbst nachrechnen. § 15 Abs. 1 GrStG kennt drei Sätze:

• 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke im Sinne des § 246 BewG
• 0,31 ‰ für bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG — Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum
• 0,34 ‰ für bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG — Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte, Teileigentum, sonstige

Der Unterschied zwischen 0,31 und 0,34 sieht winzig aus, sind aber knapp zehn Prozent auf die gesamte Steuer. Wohnen ist im Bundesmodell bewusst leicht begünstigt.

Zwei Ermäßigungen mit verschiedener Reichweite

Sie werden oft in einen Topf geworfen, greifen aber unterschiedlich weit — und das steht wortwörtlich im Gesetz.

25 Prozent nach § 15 Abs. 2 bis 4 GrStG gibt es für geförderten Wohnraum mit laufender Bindung sowie für Grundstücke kommunaler, gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen. Das Gesetz knüpft die Ermäßigung ausdrücklich an „die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a“ — also nur an die 0,31 ‰ der Wohngrundstücke.

10 Prozent nach § 15 Abs. 5 GrStG gibt es für Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes. Diese Norm spricht von „der Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2“ ohne Buchstaben — sie erfasst also auch Nichtwohngrundstücke. Steht nur ein Teil unter Denkmalschutz, wird anteilig ermäßigt.

Beide sind stapelbar und beide werden auf Antrag gewährt (§ 15 Abs. 6 GrStG) — von allein passiert nichts. In der Grundsteuererklärung gab es dafür ein Feld; wer es übersehen hat, kann die Neuveranlagung beantragen.

Warum fünf Länder anders rechnen

Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte 2018 gekippt. Die Reform, die darauf folgte, kam mit einer Öffnungsklausel: Jedes Land darf ein eigenes Modell wählen. Fünf haben davon Gebrauch gemacht.

Die Flächenmodelle in Bayern, Hessen und Niedersachsen kennen gar keinen Grundsteuerwert — sie rechnen mit Grundstücks- und Gebäudefläche, teils gewichtet mit einem Lagefaktor. Baden-Württemberg stellt allein auf den Bodenwert ab, Hamburg auf die Wohnlage. Deshalb blendet dieser Rechner den Weg über den Grundsteuerwert nur für das Bundesmodell ein. Der Weg über den Messbetrag bleibt überall richtig.

Woher die Hebesätze kommen

Der Datensatz umfasst 6974 Gemeinden und stammt aus der Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 71231-02-01-5, mit dem Stichtag 30.06.2025. Das ist bewusst gewählt: Zum 1. Januar 2025 haben die Gemeinden ihre Hebesätze zur Reform flächendeckend neu festgesetzt, und zwar oft drastisch. Berlin ging von 810 auf 470 Prozent, Hamburg von 540 auf 975, Stuttgart von 520 auf 160. Ein Satz aus der Zeit davor auf einen Messbetrag nach neuem Recht angewendet ergibt einen Betrag, der nicht nur ungenau, sondern schlicht falsch ist.

Deshalb enthält dieser Rechner keine Vorreform-Werte als Notbehelf. Die zugrunde liegende Tabelle erfasst die im ersten Halbjahr geänderten Hebesätze; Gemeinden, die ihren Satz nicht angepasst haben, fehlen darin. Findet die Suche deine Gemeinde nicht, ist das kein Fehler — trag den Satz dann selbst ein. Er steht auf deinem Grundsteuerbescheid und in der Hebesatzsatzung deiner Gemeinde.

Zahlungstermine und Kleinbeträge

§ 28 Abs. 1 GrStG legt vier Termine fest: je ein Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei kleinen Beträgen darf die Gemeinde zusammenfassen — bis 15 € Jahresbetrag alles auf den 15. August, bis 30 € hälftig im Februar und August (Abs. 2).

Wer lieber einmal im Jahr zahlt, kann das beantragen: dann wird der ganze Betrag am 1. Juli fällig (Abs. 3). Der Antrag muss allerdings bis zum 30. September des Vorjahres gestellt sein, und die gewählte Zahlungsweise gilt so lange, bis du sie wieder änderst.

Grenzen dieses Rechners

• Er ersetzt keinen Grundsteuerbescheid. Maßgeblich ist, was Finanzamt und Gemeinde festsetzen.
• Er rechnet mit der Grundsteuer B. Die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe hat einen eigenen Hebesatz (§ 25 Abs. 4 GrStG), ebenso die Grundsteuer C für baureife Grundstücke (Abs. 5).
• Steuerbefreiungen nach den §§ 3 ff. GrStG und Erlasse nach den §§ 32 ff. bleiben außen vor.
• Gegen das Bundesmodell sind Verfassungsbeschwerden anhängig, und die Bodenrichtwerte stehen auf dem Stichtag 1. Januar 2022. Ob dein Bescheid Bestand hat, ist damit nicht in jedem Fall ausgemacht.

Stand & Quellen

• Grundsteuergesetz — §§ 13, 15, 25, 28
• Bewertungsgesetz — §§ 246, 249 (Grundstücksarten)
• Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 71231-02-01-5 — Stichtag 30.06.2025

Hebesatz-Daten: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Tabelle 71231-02-01-5, 30.06.2025; Datenlizenz dl-de/by-2-0. Stand: Juli 2026. Keine Steuerberatung.