Kaufnebenkosten berechnen 2026

Wie Notar- und Grundbuchkosten wirklich entstehen

Notargebühren sind nicht verhandelbar und bundesweit identisch. Sie ergeben sich zwingend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Wer irgendwo einen günstigeren Notar sucht, sucht vergeblich: Ein Notar, der weniger berechnet, verstößt gegen das Gesetz.

Die Rechnung entsteht in drei Schritten. Zuerst wird der Geschäftswert bestimmt: beim Kaufvertrag der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld deren Nennbetrag (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Daraus folgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B (§ 34 Abs. 2 GNotKG). Und diese Gebühr wird schließlich mit einem Faktor multipliziert, den das Kostenverzeichnis für die jeweilige Tätigkeit vorgibt.

Die 1,0-Gebühr bei 400.000 € Geschäftswert beträgt 785 €, bei 320.000 € sind es 635 €. Alles andere sind Vielfache davon. Die ersten beiden Zeilen gehen an den Notar und kommen zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, die unteren drei ans Grundbuchamt und sind umsatzsteuerfrei.

Warum die Gebühr nicht proportional steigt

Tabelle B startet bei 15 € für Geschäftswerte bis 500 € und erhöht sich dann in Stufen. Je höher der Wert, desto größer die Schritte und desto kleiner der Zuwachs im Verhältnis (§ 34 Abs. 2 GNotKG):

Konkret bedeutet das: Die 1,0-Gebühr liegt bei 110.000 € bei 273 €, bei 200.000 € bei 435 €, bei 500.000 € bei 935 € und bei einer Million bei 1.735 €. Der Kaufpreis verneunfacht sich zwischen der ersten und der letzten Zeile, die Gebühr versechsfacht sich nur. Bei teuren Objekten fallen Notar und Grundbuch prozentual also weniger ins Gewicht.

Wichtig für die Kalkulation ist das Wort angefangene: Jeder begonnene Schritt zählt voll. Ein Kaufpreis von 400.001 € löst denselben Schritt aus wie 430.000 €. Ein knapp über einer Stufengrenze liegender Preis kostet deshalb ohne Gegenwert.

Zwei weitere Regeln aus derselben Vorschrift runden das Bild ab. Die Mindestgebühr beträgt in jedem Fall 15 € (§ 34 Abs. 5 GNotKG), was bei Immobilienkäufen keine Rolle spielt, bei kleinen Beurkundungen aber schon. Und gerundet wird auf den nächstliegenden Cent, halbe Cent aufwärts (§ 34 Abs. 4 GNotKG). Für Geschäftswerte bis drei Millionen Euro ist die fertige Tabelle dem Gesetz als Anlage 2 beigefügt, sodass sich jede Position nachschlagen lässt.

Der größte Posten ist Landesrecht

Während Notar und Grundbuch bundesweit gleich sind, setzt jedes Bundesland seinen eigenen Grunderwerbsteuersatz fest. Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 %. Drei Beispiele, jeweils mit Grundschuld in Höhe von 80 % des Kaufpreises:

Die dritte Zeile zeigt den Effekt, den viele unterschätzen: Das günstigste Objekt hat mit 10,28 % die höchste Nebenkostenquote. Weil Notar- und Grundbuchgebühren unterproportional steigen, drehen sie das Verhältnis bei kleinen Kaufpreisen zuungunsten des Käufers. Die Ländersteuersätze im Detail stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner.

Was das für die Finanzierung bedeutet

Banken finanzieren Kaufnebenkosten in aller Regel nicht mit. Der Grund ist einfach: Sie erhöhen den Kreditbedarf, schaffen aber keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sind weg, sobald sie gezahlt sind. Deshalb gilt als Mindestanforderung, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu decken.

Drei Stellschrauben gibt es trotzdem. Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt dann nicht der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss angemessen und belegbar sein, sonst beanstandet ihn das Finanzamt. Die Grundschuld muss nicht den vollen Kaufpreis abdecken, sondern nur den Darlehensbetrag, und sie lässt sich bei einer späteren Umschuldung abtreten statt neu zu bestellen. Und beim Makler teilen sich seit der Reform des Bestellerprinzips beim Verkauf an Verbraucher Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.

Was von der Gesamtsumme finanziert werden muss und welche Rate daraus folgt, rechnet der Baufinanzierungsrechner. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt, zeigt der Vergleich Mieten oder Kaufen.

Begriffe kurz erklärt

Geschäftswert:

Die Bemessungsgrundlage der Notargebühr. Beim Kaufvertrag der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld deren Nennbetrag (§ 53 Abs. 1 GNotKG).

Tabelle B:

Die Gebührentabelle des GNotKG für notarielle Tätigkeiten. Sie liefert die 1,0-Gebühr, aus der sich alle Positionen als Vielfache ergeben.

Auflassungsvormerkung:

Eintragung im Grundbuch, die deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung zwischen Vertragsschluss und Umschreibung sichert. Kostet eine 0,5-Gebühr.

Auflassung:

Die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Wird zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet.

Grundschuld:

Das Sicherungsrecht der Bank am Grundstück. Ihr Nennbetrag richtet sich nach dem Darlehen, nicht nach dem Kaufpreis.

Vollzugsgebühr:

Zusätzliche Notargebühr für die Abwicklung nach der Beurkundung. In diesem Rechner bewusst nicht enthalten.

Bestellerprinzip:

Regelung zur Verteilung der Maklerprovision. Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.

Rechtsgrundlagen

• § 34 GNotKG – Wertgebühren, Tabelle B, Mindestgebühr 15 €
• § 47 GNotKG – Geschäftswert beim Kauf
• § 53 GNotKG – Geschäftswert bei Grundpfandrechten
• Kostenverzeichnis (Anlage 1 GNotKG) – Gebührensätze der einzelnen Tätigkeiten
• GrEStG – Grunderwerbsteuer, Satz durch Landesrecht

Stand: Juli 2026. Notar- und Grundbuchkosten werden exakt nach Tabelle B berechnet, nicht mit Pauschalprozenten. Die ausgewiesene Summe ist eine konservative Untergrenze ohne Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Auslagen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.