Tilgungsrechner

Praxisbeispiel: 300.000 € Darlehen

Nimm ein Darlehen über 300.000 € bei 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die jährliche Rate ergibt sich aus beiden Sätzen zusammen: 300.000 € × 5,5 % = 16.500 € im Jahr, also eine konstante Monatsrate von 1.375 €.

So teilt sich die erste Jahresrate auf:

Mit jeder Rate sinkt die Restschuld — dadurch wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil wächst, während die Rate gleich bleibt. Dieser Effekt beschleunigt die Rückzahlung von Jahr zu Jahr.

Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung

Ist der Zins für 10 Jahre festgeschrieben, sieht die Bilanz am Ende der Zinsbindung so aus:

• • getilgt: 71.716,26 €
• • gezahlte Zinsen: 93.283,76 €
• • verbleibende Restschuld: 228.283,74 € — dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung

Genau hier steckt das Zinsänderungsrisiko: Ist der Zins nach zehn Jahren höher als heute, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Je mehr du während der ersten Zinsbindung tilgst, desto kleiner fällt die Restschuld aus — und desto geringer ist dieses Risiko.

Ohne Sondertilgung wäre das Darlehen erst nach rund 29 Jahren komplett abbezahlt. Schon eine kleine Erhöhung der Anfangstilgung — etwa von 2 % auf 3 % — oder eine jährliche Sondertilgung verkürzt diese Laufzeit deutlich und spart fünfstellige Zinsbeträge. Spiel die Werte oben einfach durch.

1, 2 oder 3 % Anfangstilgung?

Wie stark die Anfangstilgung wirkt, zeigt der Vergleich für dasselbe Darlehen (300.000 €, 3,5 % Sollzins):

500 € mehr Rate im Monat (1 % → 3 %) verkürzen die Laufzeit um 21 Jahre und sparen rund 150.000 € Zinsen.

Warum die Tilgung von allein schneller wird

Die Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich jedes Jahr. Der Zins wird auf die Restschuld berechnet, und die sinkt. Was an Zins wegfällt, wandert automatisch in die Tilgung. Bei 300.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sieht das so aus (Jahresrate konstant 16.500 €):

Im ersten Jahr gehen fast zwei Drittel der Rate an die Bank, nur 6.097,19 € verringern die Schuld. Der Gleichstand von Zins und Tilgung ist erst im zehnten Jahr erreicht. Genau das ist der Grund, warum die ersten Jahre einer Finanzierung sich so zäh anfühlen: Man zahlt viel und sieht wenig Fortschritt.

Umgekehrt beschleunigt sich das Ganze zum Ende hin von selbst. Im 20. Jahr fließen bereits mehr als zwei Drittel in die Tilgung, im letzten Jahr fast alles. Wer nur auf die Restschuld nach zehn Jahren schaut, unterschätzt deshalb, wie schnell der Rest danach verschwindet.

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung

Der Tilgungssatz ist die Stellschraube mit der größten Wirkung, weil er den Zinseszinseffekt auf der Schuldenseite bricht. Derselbe Kredit, nur mit 3 % statt 2 % Anfangstilgung:

250 € mehr im Monat sparen 46.187,43 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um sechs Jahre. Als Orientierung gilt: Die Tilgung sollte so hoch sein, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt abgezahlt ist. Bei einem Abschluss mit 40 bleiben dafür rund 27 Jahre.

Sondertilgung: der unterschätzte Hebel

Eine Sondertilgung geht zu 100 % in die Restschuld. Kein Anteil davon wird zu Zins, und jeder getilgte Euro spart ab sofort Zinsen für die gesamte Restlaufzeit. Deshalb wirkt sie deutlich stärker, als der Betrag vermuten lässt.

Dieselbe Finanzierung mit 2 % Tilgung, aber 5.000 € Sondertilgung pro Jahr: Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt von 228.283,74 € auf 169.472,86 €, die Laufzeit von 29 auf 20 Jahre. Die Gesamtzinsen fallen von 177.593,17 € auf 114.444,14 €.

Das sind 63.149,03 € gesparte Zinsen für insgesamt 95.000 € zusätzlich eingesetztes Kapital. Anders gerechnet: Jeder Euro Sondertilgung bringt hier rund 66 Cent Zinsersparnis, steuerfrei und ohne Risiko. Eine Geldanlage müsste nach Steuern mehr als den Sollzins bringen, um mitzuhalten.

Üblich sind Sondertilgungsrechte von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, oft ohne Zinsaufschlag vereinbar. Es lohnt sich, danach zu fragen, auch wenn du zunächst nicht vorhast, sie zu nutzen: Das Recht kostet nichts, die fehlende Möglichkeit später aber schon.

Ein Nebeneffekt wird oft übersehen: Sondertilgungen senken nicht nur die Zinslast, sondern auch das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung. Im Beispiel schrumpft die Restschuld nach zehn Jahren um knapp 59.000 €. Genau dieser Betrag muss später nicht zu unbekannten Konditionen neu verhandelt werden. Wer nicht abschätzen kann, wo die Zinsen in zehn Jahren stehen, kauft sich damit ein Stück Planungssicherheit.

Beim Immobiliendarlehen gelten andere Regeln

Bei einem gewöhnlichen Ratenkredit darfst du jederzeit vorzeitig zurückzahlen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist das anders: Während der Zinsbindung geht das nur, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB), etwa beim Verkauf der Immobilie. Genau deshalb sind vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte hier so wertvoll: Sie schaffen einen Spielraum, den das Gesetz nicht von selbst gibt.

Ein Ausstiegsrecht hast du trotzdem. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du jeden Vertrag mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Dieses Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB), und eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.

Zahlst du dagegen während der Zinsbindung ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Die Deckelung auf 1 % gilt hier nicht, sie betrifft nur Allgemein-Verbraucherdarlehen. Bei Immobiliendarlehen wird der tatsächliche Zinsschaden berechnet, und der kann deutlich höher ausfallen. Details dazu im Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Begriffe kurz erklärt

Anfänglicher Tilgungssatz:

Der Anteil der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Danach steigt der Tilgungsanteil automatisch.

Annuität:

Die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Konstant bleibt die Summe, nicht ihre Zusammensetzung.

Zinsbindung:

Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Danach wird zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert.

Restschuld:

Der am Ende der Zinsbindung noch offene Betrag. Er bestimmt das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung:

Zusätzliche Zahlung außer der Reihe. Sie geht vollständig in die Tilgung, kein Anteil wird zu Zins.

Volltilgerdarlehen:

Variante, bei der Zinsbindung und Laufzeit identisch sind. Am Ende bleibt keine Restschuld, das Zinsrisiko entfällt.

Rechtsgrundlagen

• § 489 BGB – Zehnjahres-Kündigungsrecht, Unabdingbarkeit
• § 500 BGB – vorzeitige Rückzahlung, Sonderregel für Immobiliardarlehen
• § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung

Stand: Juli 2026. Alle Beispielwerte stammen aus der Rechenlogik dieses Rechners und rechnen mit einem konstanten Sollzins über die gesamte Laufzeit. Nach Ablauf der Zinsbindung gelten die dann vereinbarten Konditionen. Keine Kredit- oder Rechtsberatung.