Baufinanzierungsrechner

Praxisbeispiel: 400.000 € Kaufpreis

Du kaufst in NRW für 400.000 € und bringst 80.000 € Eigenkapital mit (ohne Makler, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung). So sieht die Finanzierung aus:

Auf 400.000 € Kaufpreis kommen hier 34.000 € Kaufnebenkosten (8,5 %), die dein Eigenkapital fast aufzehren. Übrig bleibt ein Darlehen von 354.000 € — das entspricht einem Beleihungsauslauf von rund 88,5 %.

Warum Eigenkapital den Zins senkt

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger der Beleihungsauslauf — und desto günstiger meist der Sollzins, den die Bank anbietet. Als Faustregel sollten zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung (hier rund 269.000 €) finanzierst du später zu den dann gültigen Konditionen weiter — Sondertilgungen und eine höhere Anfangstilgung verkleinern dieses Anschlussrisiko.

Der Tilgungssatz entscheidet mehr als der Zins

Beim Vergleich von Angeboten schauen die meisten auf den Sollzins. Der größere Hebel liegt oft bei der Anfangstilgung. Dieselbe Finanzierung wie oben, nur mit 3 % statt 2 % Tilgung, bei identischem Zins von 3,5 %:

295 € mehr im Monat sparen 54.501,18 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um sechs Jahre. Ein um 0,2 Prozentpunkte besserer Sollzins bewegt in derselben Rechnung deutlich weniger. Wer die höhere Rate dauerhaft nicht stemmen will, kann denselben Effekt über vereinbarte Sondertilgungsrechte erreichen, dann aber flexibel statt verpflichtend.

Dein Ausstiegsrecht nach zehn Jahren

Eine lange Zinsbindung bindet die Bank, nicht dich. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt jedem Darlehensnehmer ein ordentliches Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens, mit einer Frist von sechs Monaten. Das gilt unabhängig davon, ob du eine Zinsbindung über 15, 20 oder 30 Jahre vereinbart hast.

Entscheidend ist der zweite Teil: Dieses Kündigungsrecht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB). Eine Klausel, die es einschränkt, ist unwirksam. Und weil es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, fällt dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Praktisch heißt das: Eine 20-jährige Zinsbindung ist eine einseitige Wette zu deinen Gunsten. Steigen die Zinsen, bist du abgesichert. Fallen sie, steigst du nach zehn Jahren aus und finanzierst günstiger um. Der Aufschlag, den Banken für lange Bindungen verlangen, ist der Preis für diese Option.

Zwei Fallstricke stehen im selben Paragrafen. Erstens: Wird nach Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlungszeit getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BGB). Eine Konditionenänderung setzt die Uhr also zurück. Zweitens: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlst (§ 489 Abs. 3 BGB). Die Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor du kündigst.

Die Restschuld ist der eigentliche Risikoposten

Nach zehn Jahren Zinsbindung stehen im Beispiel oben noch 269.374,82 € offen. Zu welchem Zins du diesen Rest weiterfinanzierst, weiß heute niemand. Genau darin liegt das größte Risiko einer Baufinanzierung, nicht in der Anfangsrate. Drei Stellschrauben verkleinern es.

• Höhere Anfangstilgung. Mit 3 % statt 2 % sinkt die Restschuld nach zehn Jahren um gut 42.000 €. Der Betrag, der neu verhandelt werden muss, wird also kleiner.
• Längere Zinsbindung. 15 oder 20 Jahre kosten einen Aufschlag, verschieben das Zinsrisiko aber weit nach hinten. Wegen § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB bleibst du trotzdem nach zehn Jahren ausstiegsberechtigt.
• Sondertilgungsrechte. Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, oft ohne Aufschlag vereinbar. Sie wirken wie eine höhere Tilgung, ohne dich dauerhaft zu binden.

Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest, kostet aber sicher Geld gegen ein unsicheres Risiko. Abschließen musst du es, sobald es vereinbart ist, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.

Wer die Anschlussfinanzierung nicht bei der bisherigen Bank abschließt, wechselt zu einem anderen Institut. Dafür muss die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt werden. Die Abtretung ist der günstigere Weg und kostet meist wenige hundert Euro Notargebühren, die viele Banken bei einem Wechsel übernehmen. Die Kosten sind selten der Grund, bei einem teureren Angebot zu bleiben. Wichtig ist nur der zeitliche Vorlauf: Die neue Bank braucht Unterlagen und Bewertung, deshalb solltest du rund sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich beginnen.

Warum das Bundesland über 12.000 € entscheidet

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % bis 6,5 %. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € in Bayern gegenüber 26.000 € in Nordrhein-Westfalen, ein Unterschied von 12.000 €. Notarkosten (rund 1,5 %) und Grundbucheintrag (rund 0,5 %) richten sich dagegen bundeseinheitlich nach dem GNotKG.

Der Makler schlägt noch einmal deutlich zu Buche. Dieselbe Immobilie in Bayern, aber mit nur 40.000 € Eigenkapital und Maklerprovision, ergibt 36.280 € Nebenkosten (9,1 %) und einen Darlehensbedarf von 396.280 €. Der Beleihungsauslauf klettert auf 99,1 %. In diesem Bereich verlangen Banken spürbare Zinsaufschläge, oder sie lehnen ab.

Details zu den Ländersteuersätzen im Grunderwerbsteuer-Rechner, eine vollständige Aufstellung aller Erwerbsnebenkosten im Kaufnebenkosten-Rechner. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet, zeigt der Vergleich Mieten oder Kaufen.

Begriffe kurz erklärt

Sollzins:

Der reine Zinssatz auf das in Anspruch genommene Darlehen (§ 489 Abs. 5 BGB). Gebunden ist er, wenn er als feste Prozentzahl vereinbart ist.

Effektivzins:

Enthält zusätzlich die zwingend anfallenden Nebenkosten des Darlehens und ist deshalb die Größe, mit der du Angebote vergleichst.

Anfangstilgung:

Der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Weil die Rate konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil im Zeitverlauf.

Annuität:

Die gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung.

Beleihungsauslauf:

Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert. Bestimmt den Risikoaufschlag der Bank.

Restschuld:

Der nach Ablauf der Zinsbindung offene Betrag, der neu finanziert werden muss.

Vorfälligkeitsentschädigung:

Ausgleich für entgangene Zinsen bei vorzeitiger Rückzahlung. Fällt bei der Kündigung nach § 489 BGB nicht an.

Rechtsgrundlagen

• § 489 BGB – ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, Zehnjahresfrist, Unabdingbarkeit
• § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung
• GrEStG – Grunderwerbsteuer, Steuersatz durch Landesrecht bestimmt
• GNotKG – Notar- und Grundbuchkosten, bundeseinheitlich

Stand: Juli 2026. Alle Rechenbeispiele auf dieser Seite stammen aus der Rechenlogik dieses Rechners. Zinssätze sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionszusage. Keine Anlage- oder Kreditberatung.