Mieten oder Kaufen?
Vermögensvergleich nach X Jahren: Immobilie kaufen vs. mieten und das Eigenkapital anlegen.
Berechnungsgrundlage: Vermögensvergleich („Invest-the-difference“) auf Basis von Annuität/Tilgungsplan und Kapitalmarkt-Verzinsung. Modellrechnung vor Steuern. | Stand: Juni 2026
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Mieten oder Kaufen — worauf es ankommt
Es gibt keine pauschale Antwort — das Ergebnis hängt an drei Stellschrauben: der Wertsteigerung der Immobilie, der Mietsteigerung und der Rendite, die du als Mieter mit dem angelegten Eigenkapital erzielst. Dieser Rechner macht die Hebel sichtbar: Spiel die Annahmen durch.
Die konkrete Finanzierung planst du im Baufinanzierungsrechner, die Kaufnebenkosten im Grunderwerbsteuer-Rechner. Als Kapitalanlage statt Eigennutzung rechnest du mit dem Mietrendite-Rechner.
Beispiel: kaufen oder mieten über 10 Jahre?
Nehmen wir eine Immobilie für 400.000 € (80.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung) gegen 1.200 € Miete, Zeitraum 10 Jahre:
- Monatliche Belastung Kauf — Zins + Tilgung + Instandhaltung1.983,33 €
- Vermögen nach 10 J. — Kaufen213.657 €
- Vermögen nach 10 J. — Mieten (Differenz angelegt)237.354 €
- = Vorteil Mieten23.696 €
In diesem Szenario liegt Mieten über 10 Jahre um rund 23.700 € vorn — weil die Differenz zwischen Miete und Kaufrate angelegt Rendite bringt. Bei längerem Horizont oder höherer Wertsteigerung kippt das schnell zugunsten des Kaufs. Deinen Fall rechnest du oben aus.
Der rechtliche Rahmen hinter der Entscheidung
Der Rechner ist reine Finanzmathematik. Die Entscheidung selbst steht aber in einem rechtlichen Rahmen, der beide Wege unterschiedlich stark absichert. Diese Normen tragen die Rechnung:
Beim Kaufen
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und steuerpflichtig. Satz 3 nimmt selbst genutztes Wohneigentum aus: steuerfrei, wenn du zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst gewohnt hast oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Für die Eigennutzung, die dieser Rechner unterstellt, entfällt die Spekulationssteuer also in aller Regel. Die Freigrenze von 1.000 € aus § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG spielt dann keine Rolle mehr.
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang darfst du jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins kündigen, mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB). Deine Zinsbindung ist damit nach oben immer auf zehn Jahre gedeckelt, auch wenn du länger festschreibst.
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Kaufst du eine Eigentumswohnung statt eines Hauses, gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Dein Hausgeld enthält diesen Anteil verpflichtend. Der Rechner setzt die Instandhaltung pauschal mit 1 % des Kaufpreises pro Jahr an, bei einer Wohnung ersetzt du diesen Wert besser durch das tatsächliche nicht umlagefähige Hausgeld.
Beim Mieten
- § 558 BGB. Deine Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, frühestens wenn sie 15 Monate unverändert war (Abs. 1). Die Kappungsgrenze in Abs. 3 begrenzt die Erhöhung auf 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung auf 15 %. Eine Mietsteigerung von 2 % pro Jahr, wie sie der Rechner voreinstellt, liegt deutlich unterhalb dieser Grenze und ist damit rechtlich problemlos möglich.
- § 559 BGB. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete zusätzlich um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Abs. 3a deckelt das auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter auf 2 €. Diese Erhöhung läuft neben der Kappungsgrenze des § 558 BGB und wird dort nicht mitgerechnet.
- § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse und damit ein Kündigungsgrund. Das ist der Posten, den keine Vermögensrechnung abbildet: Als Mieter kannst du dein Wohnverhältnis verlieren, als Eigentümer nicht. Wie viel dir diese Sicherheit wert ist, musst du außerhalb des Rechners bewerten.
Auf der Geldanlage im Miet-Szenario
Der Rechner legt die Differenz zwischen Kauf-Belastung und Miete an und verzinst sie ohne Steuerabzug. Real greift § 32d Abs. 1 Satz 1 EStG mit 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag. Bei einem Aktienfonds bleiben nach § 20 Abs. 1 Satz 1 InvStG 30 % der Erträge steuerfrei (Aktienteilfreistellung), und § 20 Abs. 9 Satz 1 EStG stellt jährlich 1.000 € über den Sparer-Pauschbetrag frei, bei Zusammenveranlagung 2.000 €.
Wo die Entscheidung kippt
Interessanter als ein einzelnes Ergebnis ist die Frage, ab welchem Wert der Vergleich das Vorzeichen wechselt. Basis der folgenden Zahlen ist durchgehend das gleiche Szenario: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 1.300 € Kaltmiete, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 20 Jahre Betrachtung, Standardannahmen für Wertsteigerung (2 %), Mietsteigerung (2 %) und Kapitalrendite (5 %).
| Stellschraube | Kippwert | darüber gewinnt |
|---|---|---|
| Wertsteigerung p. a. | 1,66 % | Kaufen |
| Kapitalrendite p. a. | 5,54 % | Mieten |
| Sollzins p. a. | 3,89 % | Mieten |
| Vergleichbare Kaltmiete | 1.220 € | Kaufen |
Die Zahlen liegen dicht beieinander, und genau das ist der Punkt: Schon eine halbe Zinsstufe oder ein Prozentpunkt Wertsteigerung dreht das Ergebnis. Bei 0 % Wertsteigerung liegt Mieten nach 20 Jahren um 155.738 € vorn, bei 4 % Wertsteigerung Kaufen um 320.711 €. Wer dir eine pauschale Antwort gibt, hat sich stillschweigend auf Annahmen festgelegt.
Die Zeitachse
Mit den Standardannahmen führt Mieten zunächst, weil die Kaufnebenkosten von 40.000 € sofort weg sind und in keinem Vermögenswert stecken. Im Jahr 11 liegt Mieten noch 2.877 € vorn, im Jahr 12 kippt es mit 1.203 € zugunsten des Kaufs, ab Jahr 13 wächst der Vorsprung stetig: 14.220 € nach 15 Jahren, 38.641 € nach 20 Jahren, 77.199 € nach 30 Jahren. Die Faustregel „unter zehn Jahren lohnt Kaufen selten" hat hier eine konkrete Zahl.
Was 20 Jahre Finanzierung kosten
Im Basisszenario zahlst du in 20 Jahren 396.000 € an Raten. Davon sind 208.122 € Tilgung, die als Vermögen bei dir bleiben, und 187.878 € Zinsen, die weg sind. Dazu kommen 79.999 € Instandhaltung. Die Restschuld beträgt nach 20 Jahren noch 151.878 €, vollständig getilgt ist das Darlehen erst im Jahr 29.
Was der Rechner nicht abbildet
Ein Modell ist immer eine Vereinfachung. Diese Punkte solltest du kennen, bevor du das Ergebnis für bare Münze nimmst:
- Keine Steuern auf die Geldanlage. Der Vergleich läuft vor Steuern. Im Basisszenario über 20 Jahre wächst das Mieter-Depot auf 403.860 € bei 176.960 € Einzahlungen, also 226.900 € Kursgewinn. Mit 30 % Aktienteilfreistellung und 26,375 % Abgeltungsteuer plus Soli gehen davon rund 41.891 € ab. Der Vorsprung des Kaufs wächst dadurch von 38.641 € auf etwa 80.532 €. Die Steuerbelastung verschiebt das Ergebnis also spürbar zugunsten des Kaufs.
- Nach der Volltilgung wird es unsauber. Beide Wege bekommen dasselbe Monatsbudget von 1.983,33 €. Ist das Darlehen im Jahr 29 abbezahlt, zahlt der Käufer real nur noch die Instandhaltung, während der Mieter im Modell weiter die volle Differenz anlegt. Das benachteiligt den Kauf rechnerisch. Deshalb dreht der Vergleich bei sehr langen Zeiträumen wieder Richtung Mieten. Für Zeiträume bis zur Volltilgung ist das Modell konsistent, darüber hinaus liest du das Ergebnis besser als Untergrenze für den Kauf.
- Keine Inflation. Alle Beträge sind nominal. Über 20 oder 30 Jahre entwertet sich sowohl die Restschuld als auch das Depot. Real gerechnet fällt der Vorteil des Kaufs tendenziell größer aus, weil die Schuld nominal fixiert ist. Umrechnen kannst du das im Inflationsrechner.
- Konstante Annahmen. Wertsteigerung, Mietsteigerung und Kapitalrendite laufen über die gesamte Laufzeit gleichmäßig. Reale Immobilien- und Aktienmärkte tun das nicht. Rechne lieber drei Szenarien als eines.
- Keine Anschlussfinanzierung. Der Sollzins gilt über den gesamten Zeitraum. Bei zehnjähriger Zinsbindung trägst du ab Jahr 11 ein Zinsänderungsrisiko, das die Rechnung kippen kann. Die Wirkung siehst du oben in der Kipptabelle: Ab 3,89 % Sollzins gewinnt in diesem Szenario das Mieten.
- Keine weichen Faktoren. Umzugsfreiheit beim Mieten, Gestaltungsfreiheit und Kündigungsschutz beim Eigentum, berufliche Mobilität, Familienplanung. Nichts davon hat einen Eurobetrag im Modell.
Begriffe kurz erklärt
- Annuität
- Die gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Sie ergibt sich aus Darlehen mal (Sollzins plus Anfangstilgung) geteilt durch zwölf. Im Beispiel: 360.000 € mal 5,5 % geteilt durch zwölf ergibt 1.650 €.
- Kauf-Belastung
- Annuität plus nicht umlagefähige Eigentümerkosten. Das ist das Budget, das im Miet-Szenario zur Verfügung steht: Was davon nicht für die Miete draufgeht, wird angelegt.
- Invest the difference
- Die Vergleichsmethode dieses Rechners. Beide Wege bekommen dasselbe Monatsbudget, damit die Rechnung fair bleibt. Ohne diese Regel würde der Kauf immer gewinnen, weil dort mehr Geld fließt.
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Nach § 558 Abs. 2 BGB die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum, gebildet aus den Abschlüssen der letzten sechs Jahre. Sie ist die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
- Aktienteilfreistellung
- 30 % der Erträge eines Aktienfonds bleiben nach § 20 Abs. 1 Satz 1 InvStG steuerfrei. Sie gleicht die Vorbelastung auf Fondsebene aus.
Quellen
- § 23 EStG und § 32d EStG, gesetze-im-internet.de
- § 558 BGB, § 559 BGB, § 573 BGB, § 489 BGB
- § 20 InvStG 2018 und § 19 WEG
Alle Beispielwerte stammen aus der Rechenlogik dieser Seite. Rechtsstand: Juli 2026.
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten mehr?
Das hängt entscheidend von Wertsteigerung, Mietsteigerung und der Rendite des angelegten Eigenkapitals ab. Bei hoher Wertsteigerung und niedrigen Zinsen gewinnt meist Kaufen; bei hoher Kapitalmarktrendite und stagnierenden Immobilienpreisen oft Mieten.
Wie funktioniert der Vergleich?
Beide Wege bekommen das gleiche monatliche Wohn-Budget. Beim Kauf entsteht Vermögen als Immobilienwert minus Restschuld. Beim Mieten wird das Eigenkapital angelegt und die Differenz zwischen Kauf-Belastung und Miete mitinvestiert. Verglichen wird das Endvermögen nach X Jahren.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, es ist eine Modellrechnung vor Steuern und Inflation. Real greift auf die Geldanlage im Miet-Szenario die Abgeltungsteuer von 25 % nach § 32d Abs. 1 Satz 1 EStG plus Solidaritätszuschlag. Bei einem Aktienfonds bleiben 30 % der Erträge nach § 20 Abs. 1 Satz 1 InvStG steuerfrei, dazu kommt der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € nach § 20 Abs. 9 EStG. Im Basisszenario über 20 Jahre kostet das rund 41.891 € und verschiebt das Ergebnis zugunsten des Kaufs.
Ab wie vielen Jahren lohnt sich der Kauf?
Mit den Standardannahmen des Rechners (400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 1.300 € Kaltmiete, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung) kippt der Vergleich im zwölften Jahr. Im Jahr 11 liegt Mieten noch 2.877 € vorn, im Jahr 12 führt Kaufen mit 1.203 €. Nach 20 Jahren beträgt der Vorsprung 38.641 €. Der Grund für die lange Anlaufzeit sind die Kaufnebenkosten von 40.000 €, die sofort abfließen und in keinem Vermögenswert stecken.
Muss ich beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen?
Bei selbst genutztem Wohneigentum in aller Regel nicht. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien aus, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Zehnjahresfrist aus Satz 1 greift also nur, wenn du vermietet oder leer stehen lassen hast.
Wie stark darf meine Miete steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und erst wenn die Miete 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung auf 15 %. Nach einer Modernisierung kommen nach § 559 Abs. 1 BGB zusätzlich 8 % der Kosten pro Jahr obendrauf, gedeckelt auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren.
Warum ist die Kauf-Belastung höher als die Rate?
Weil zur Annuität die nicht umlagefähigen Eigentümerkosten kommen. Der Rechner setzt dafür 1 % des Kaufpreises pro Jahr an, bei 400.000 € also 333,33 € im Monat. Zusammen mit der Rate von 1.650 € ergibt das 1.983,33 €. Genau dieser Betrag ist auch das Budget im Miet-Szenario: Bei 1.300 € Miete bleiben 683,33 € monatlich zum Anlegen übrig.
Was passiert nach zehn Jahren mit meinem Kredit?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst du jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Der Rechner unterstellt allerdings einen konstanten Sollzins über die gesamte Laufzeit und bildet ein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung nicht ab.
Wie viel Eigenkapital ist optimal?
Für den Vermögensvergleich gilt: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto kleiner wird der Vorsprung des Kaufs. Im Basisszenario über 20 Jahre führt Kaufen bei 0 € Eigenkapital um 71.189 €, bei 80.000 € noch um 38.641 €, und ab etwa 200.000 € dreht das Ergebnis zugunsten des Mietens (dort 10.182 € Vorsprung). Der Grund ist die Hebelwirkung: Fremdkapital multipliziert die Wertsteigerung auf einen größeren Immobilienwert. Das erhöht allerdings auch das Risiko.
Warum kippt das Ergebnis bei sehr langen Zeiträumen zurück zum Mieten?
Das ist eine bewusste Vereinfachung des Modells. Beide Wege bekommen dauerhaft dasselbe Monatsbudget. Ist das Darlehen im Beispiel nach 29 Jahren getilgt, zahlt der Käufer real nur noch die Instandhaltung, im Modell legt aber weiterhin nur der Mieter die volle Differenz an. Für Zeiträume bis zur Volltilgung ist der Vergleich konsistent, darüber hinaus lies das Ergebnis als Untergrenze für den Kauf.
Zählt die Sicherheit vor Kündigung mit?
Im Ergebnis nicht, sie ist aber real. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse und damit ein Kündigungsgrund. Als Mieter kannst du dein Wohnverhältnis verlieren, als Eigentümer nicht. Diesen Posten musst du selbst bewerten: Wenn dir Wohnsicherheit viel wert ist, darf der Kauf auch dann gewinnen, wenn er rechnerisch ein paar tausend Euro hinten liegt.