1.000, 1.500 oder 10.000 € Mieteinnahmen: So viel Steuer fällt an

Die Frage ist richtig, die Rechnung anders

„Wie viel Steuer zahle ich auf 1.000 € Mieteinnahmen?" ist eine der häufigsten Vermieter-Fragen, und sie hat einen Haken: Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Werbungskosten (§ 21 EStG). Und dafür gibt es keinen eigenen Steuersatz; die Mieteinkünfte kommen auf dein übriges Einkommen obendrauf und werden mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz belastet.

Deshalb rechnen wir hier drei typische Szenarien durch, jeweils für drei Einkommensstufen. Alle Werte stammen aus dem Mieteinnahmen-Rechner (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer). Dein eigener Fall weicht bei den Werbungskosten praktisch immer ab, die Größenordnungen stimmen trotzdem.

Szenario 1: 1.000 € Kaltmiete im Monat, finanzierte Wohnung

12.000 € Jahresmiete, dagegen stehen 9.000 € Werbungskosten (3.600 € AfA, 4.200 € Kreditzinsen, 1.200 € Erhaltung und Verwaltung). Steuerpflichtig sind also nur 3.000 €:

*Netto bezogen auf den Überschuss von 3.000 €; die übrigen 9.000 € der Miete fließen in Zinsen, Abnutzung und Bewirtschaftung.

Die Zahlen zeigen, warum frisch finanzierte Wohnungen steuerlich mild davonkommen: Drei Viertel der Miete werden von Werbungskosten aufgezehrt, besteuert wird nur der Rest.

Szenario 2: 1.500 € Kaltmiete im Monat, teilfinanziert

18.000 € Jahresmiete, 9.000 € Werbungskosten (4.000 € AfA, 3.500 € Zinsen, 1.500 € Sonstiges), Überschuss 9.000 €:

Hier wird der Progressionseffekt sichtbar: Der Überschuss von 9.000 € schiebt einen Durchschnittsverdiener vom Grenzsteuersatz 38 % auf 42 %, die letzten Miet-Euro werden also deutlich schärfer besteuert als die ersten.

Szenario 3: 10.000 € Miete im Jahr, geerbte und abbezahlte Wohnung

Der Klassiker hinter der Suchanfrage „10.000 € Mieteinnahmen wieviel Steuer": eine geerbte Wohnung ohne Kredit. Ohne Zinsen bleiben nur 3.000 € Werbungskosten (1.800 € Fortführungs-AfA, 1.200 € Erhaltung und Verwaltung), der Überschuss ist mit 7.000 € entsprechend hoch:

Abbezahlt heißt steuerlich: fast alles ist Überschuss. Von 10.000 € Miete gehen bei gutem Einkommen rund 2.800 € bis 3.300 € ans Finanzamt. Wer erbt, übernimmt übrigens die AfA-Reihe des Erblassers (Fußstapfentheorie), darf also nur dessen restliche Abschreibung fortführen, nicht neu bewerten.

Warum bei 100.000 € überall 47,0 % steht

Der Spitzensteuersatz beträgt 42 %, in den Tabellen stehen aber 47,0 %. Das ist kein Fehler: Oberhalb der Freigrenze setzt der Solidaritätszuschlag ein, und in seiner Milderungszone wird er mit einem erhöhten Satz nacherhoben. Auf zusätzliche Einkünfte, genau das sind deine Mieteinnahmen, wirken dann zeitweise 47 % statt 42. Ein Effekt, den kaum ein Vermieter auf der Rechnung hat.

Was du an der Steuer drehen kannst

Der größte Hebel sind vollständige Werbungskosten: neben AfA und Zinsen auch Fahrten zur Wohnung, Kontoführung, Steuerberatung, nicht-umlagefähiges Hausgeld und Reparaturen. Die Höhe deiner Gebäude-Abschreibung bestimmst du einmalig mit dem AfA-Rechner; beim Kauf zählen auch die Kaufnebenkosten anteilig zur AfA-Bemessungsgrundlage. Größere Reparaturen kannst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), um Progressionsspitzen zu glätten.

Häufige Fragen

Sind 1.000 € Mieteinnahmen im Monat steuerfrei, wenn ich sonst nichts verdiene?

Bleibt dein Überschuss nach Werbungskosten unter dem Grundfreibetrag von 12.348 € (2026), fällt keine Einkommensteuer an. Bei 12.000 € Jahresmiete mit üblichen Werbungskosten ist das ohne weitere Einkünfte regelmäßig der Fall. Eine Steuererklärung mit Anlage V brauchst du trotzdem.

Gilt für Mieteinnahmen die 520-Euro- oder eine andere Freigrenze?

Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung gibt es keine Freigrenze, jeder Euro Überschuss ist steuerpflichtig. Die bekannte Ausnahme betrifft nur die vorübergehende Untervermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung, dort verzichtet die Finanzverwaltung bei Einnahmen unter 520 € im Jahr auf die Besteuerung (R 21.2 EStR).

Muss ich Mieteinnahmen auch bei Verlust angeben?

Ja, und das lohnt sich sogar: Ein Verlust aus Vermietung mindert dein übriges Einkommen und damit deine Steuer. Gerade in den ersten Jahren nach einem finanzierten Kauf sind Verluste wegen hoher Zinsen und AfA häufig.

Fazit

Auf „1.000 € Mieteinnahmen" gibt es keine pauschale Steuer: Entscheidend sind Überschuss und Grenzsteuersatz. Als Faustzahlen aus den Szenarien: Ein Durchschnittsverdiener zahlt auf den Miet-Überschuss rund 30 bis 40 %, Gutverdiener bis zu 47 %. Rechne deinen konkreten Fall mit dem Mieteinnahmen-Rechner und optimiere vorher die Abschreibung im AfA-Rechner.

Quellen:

• § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 9 EStG – Werbungskosten
• § 7 EStG – Gebäude-AfA
• § 82b EStDV – Verteilung größeren Erhaltungsaufwands