Indexmiete berechnen und prüfen

Was der geplante Deckel bewirkt

Der Regierungsentwurf will an § 557b BGB einen vierten Absatz anhängen. Sein Kern steht in einem einzigen Satz: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils bei der Berechnung der Mietänderung unberücksichtigt. Die Begründung rechnet es selbst vor: Bei 5 Prozent Inflation wäre nur noch eine Mieterhöhung von 4 Prozent möglich.

Zwei Dinge fällt an der Tabelle auf. Bis 3 Prozent ändert sich gar nichts — der Deckel setzt erst darüber ein. Und selbst bei 10 Prozent Inflation bleibt die Erhöhung mit 6,5 Prozent kräftig. Der Entwurf will keine Nullrunde, sondern die Spitzen kappen. Die Begründung ordnet den Schwellenwert selbst ein: Die durchschnittliche Inflation der Jahre 2001 bis 2024 lag bei 1,9 Prozent, nur der Zeitraum 2021 bis 2023 lag darüber.

Warum die Indexmiete bisher ungebremst steigt

Bei einer normalen Miete darf der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, und dafür gilt eine harte Grenze: höchstens 20,00 % in drei Jahren, in angespannten Gebieten 15,00 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Bei der Indexmiete gibt es diese Grenze nicht, und zwar aus einem systematischen Grund: § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB schließt eine Erhöhung nach § 558 ausdrücklich aus. Wo § 558 nicht gilt, gilt auch seine Kappungsgrenze nicht.

In ruhigen Jahren ist das für Mieterinnen und Mieter ein gutes Geschäft. Steigt der Index um 1,5 Prozent, steigt die Miete um 1,5 Prozent — unabhängig davon, wie sehr die Mieten im Viertel anziehen. In Jahren wie 2022 kippt das Verhältnis. Genau darauf zielt der Entwurf: Er will, wie die Begründung schreibt, die Folgen einer kurzfristig hohen Inflation angemessen verteilen.

So rechnest du eine Erhöhung nach

Die Formel ist ein Dreisatz: neue Miete = alte Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Angepasst wird die Nettokaltmiete. Die Betriebskosten laufen getrennt nach § 560 BGB und werden nicht mit dem Index fortgeschrieben.

Der häufigste Fehler steckt nicht in der Formel, sondern in den Zahlen: Beide Indexstände müssen aus derselben Reihe mit demselben Basisjahr stammen. Das Statistische Bundesamt stellt den Verbraucherpreisindex regelmäßig auf ein neues Basisjahr um; aktuell läuft er auf 2020 = 100. Wer einen alten Stand auf Basis 2015 mit einem neuen auf Basis 2020 vergleicht, rechnet Unsinn. Im Zweifel beide Werte in derselben Tabelle nachschlagen.

Die Formalien, an denen Erhöhungen scheitern

• Ein Jahr Ruhe. Die Miete muss zwischen zwei Index-Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
• Textform. Die Erklärung muss in Textform ergehen (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine E-Mail reicht, ein Anruf nicht.
• Zahlen offenlegen. Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (Satz 2). Ohne diese Angaben kannst du die Erhöhung nicht nachvollziehen — und genau deshalb schreibt das Gesetz sie vor.
• Übernächster Monat. Gezahlt wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (Satz 3). Geht die Erklärung am 20. März zu, ist die neue Miete erstmals für Mai fällig.
• Modernisierung nur eingeschränkt. Während einer Indexmiete kann der Vermieter nach § 559 nur erhöhen, soweit er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB, im Entwurf Absatz 6). Eine Klausel, die etwa auf die Jahresfrist verzichtet, trägt also nicht.

Wo der Deckel gelten würde

Der Entwurf macht die Kappung nicht bundesweit scharf. Sie soll nur greifen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist — und die Landesregierung dieses Gebiet per Rechtsverordnung bestimmt hat. Die Verordnung gilt für höchstens fünf Jahre und kann danach erneuert werden.

Diese Konstruktion ist nicht neu. Die Begründung sagt selbst, dass die Ermächtigung den bestehenden Regelungen in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB sowie § 577a Abs. 2 BGB nachgebildet ist und dass diese zur Auslegung herangezogen werden können. Praktisch heißt das: Wo heute schon die abgesenkte Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse gilt, ist ein solches Gebiet wahrscheinlich. Zwingend ist der Gleichlauf aber nicht; die Länder müssten eine eigene Verordnung erlassen.

Für bestehende Verträge sieht der Entwurf eine eigene Übergangsregel vor: Auf eine Änderungserklärung ist der neue Absatz 4 nur anzuwenden, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung unter eine solche Rechtsverordnung fällt.

Was der Entwurf sonst noch ändert

Die Indexmiete ist nur einer von mehreren Punkten des Gesetzentwurfs. Zwei weitere betreffen viele Mietverhältnisse unmittelbar.

Möblierte Wohnungen. Der Möblierungszuschlag soll erstmals gesetzlich begrenzt werden: angemessen ist er, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag bis 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Nutzung als angemessen vermutet. Der Vermieter soll den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen müssen.

Kurzzeitvermietung. Die Ausnahme für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, soll auf sechs Monate begrenzt werden, mit einer Verlängerungsmöglichkeit auf insgesamt acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt. Damit soll die Umgehung der Mietpreisbremse erschöpft werden.

Grenzen dieses Rechners

• Er rechnet einen Anpassungszeitraum. Der geplante Deckel wirkt nach der Begründung für jedes Jahr separat, und dafür bräuchte es die Indexstände an jedem Jahrestag. Statt daraus eine Näherung zu bauen, weist der Rechner darauf hin, sobald dein Zeitraum über zwölf Monate hinausgeht.
• Ob dein Gebiet unter eine Rechtsverordnung nach § 557b Abs. 4 Satz 2 BGB-E fiele, kann er nicht wissen — solche Verordnungen gibt es noch gar nicht, weil der Entwurf nicht in Kraft ist.
• Er prüft nicht, ob die Indexmietvereinbarung selbst wirksam ist. Sie muss schriftlich geschlossen sein (§ 557b Abs. 1 BGB).
• Die allgemeinen Grenzen der Miethöhe, etwa § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, bleiben außen vor. Die Entwurfsbegründung stellt ausdrücklich klar, dass sie von der neuen Kappungsgrenze unberührt bleiben.

Stand & Quellen

• § 557b BGB — Indexmiete
• § 558 BGB — Vergleichsmiete und Kappungsgrenze (bei Indexmiete ausgeschlossen)
• Statistisches Bundesamt — Verbraucherpreisindex, Basis 2020 = 100
• BT-Drs. 21/6807 — Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, 01.07.2026

Stand: Juli 2026. Der Entwurf ist noch nicht verkündet; bei Änderungen im Ausschussverfahren, im Bundesrat oder bei der Verkündung wird diese Seite nachgezogen. Keine Rechtsberatung.