Mietrendite-Rechner
Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage? Brutto-, Nettorendite und Kaufpreisfaktor.
Berechnungsgrundlage: Standard-Renditemathematik (vor Steuern). Bewirtschaftungskosten = nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Mietausfall). | Stand: Juni 2026
War dieser Rechner hilfreich?
Mietrendite richtig einordnen
Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Faustzahl (Jahreskaltmiete / Kaufpreis). Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten einrechnet. Beide hier sind vor Steuern und vor Finanzierung.
Die Steuer auf die Mieteinnahmen rechnet der Mieteinnahmen-Rechner, die Finanzierung der Baufinanzierungsrechner. Ob Kaufen oder Mieten für dich selbst günstiger ist, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Praxisbeispiel: Wohnung für 300.000 €
Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 € und bringt 1.000 € Kaltmiete im Monat. Mit 10 % Kaufnebenkosten und 20 % nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ergibt sich:
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten) | 330.000 € |
| Bruttomietrendite | 4,0 % |
| Nettomietrendite | 2,91 % |
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) liegt bei glatten 4,0 %. Rechnet man Nebenkosten und laufende Kosten ein, bleiben 2,91 % netto — der realistischere Wert.
Der Kaufpreisfaktor
Eng verwandt ist der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete): Hier sind es 25 — du zahlst also das 25-Fache einer Jahresmiete. Als grobe Orientierung galt lange ein Faktor bis etwa 20–25 als solide; in gefragten Städten liegt er oft höher, in ländlichen Regionen niedriger. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kauf über die Mieteinnahmen. Steuern und Finanzierung sind hier bewusst ausgeklammert — sie verändern die tatsächliche Rendite noch deutlich.
Was der Rechner nicht abbildet
Beide Renditen sind vor Steuern und vor Finanzierung gerechnet — das ist Absicht, macht aber zwei Effekte unsichtbar: Mit Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Objektrendite liegen (Hebel), während Zinsen sie bei teurer Finanzierung genauso drücken können. Und steuerlich zählen AfA, Zinsen und Werbungskosten — dafür ist der Mieteinnahmen-Rechner da. Nicht abgebildet sind außerdem Wertsteigerung oder -verlust der Immobilie selbst, größere Sonderumlagen und Instandhaltungsstau sowie längerer Leerstand über die kalkulierte Pauschale hinaus. Die Nettomietrendite ist eine Momentaufnahme des ersten Jahres, kein Total-Return.
Brutto, netto, Kaufpreisfaktor: welche Zahl was sagt
In Exposés steht fast immer die Bruttomietrendite. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis und ignoriert damit zwei Kostenblöcke, die es in sich haben: die Kaufnebenkosten beim Erwerb und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten im Betrieb. Genau deshalb sieht sie so freundlich aus.
Die Nettomietrendite rechnet beides ein. Bei 300.000 € Kaufpreis und 1.000 € Kaltmiete stehen 4,0 % brutto einer Nettorendite von 2,91 % gegenüber. Ein gutes Viertel der scheinbaren Rendite verschwindet allein durch die Umstellung der Kennzahl, ohne dass sich an der Immobilie irgendetwas geändert hätte.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) sagt dasselbe in anderer Einheit: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet. 25 bedeutet, dass die Wohnung sich rechnerisch nach 25 Jahren Kaltmiete bezahlt hätte. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und deshalb genauso unvollständig, aber er lässt sich im Kopf prüfen.
| Kaufpreis | Kaltmiete | Brutto | Netto | Faktor |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 850 € | 5,10 % | 3,71 % | 19,6 |
| 300.000 € | 1.200 € | 4,80 % | 3,49 % | 20,8 |
| 300.000 € | 1.000 € | 4,00 % | 2,91 % | 25,0 |
| 450.000 € | 1.100 € | 2,93 % | 2,13 % | 34,1 |
Die letzte Zeile ist typisch für gute Lagen in großen Städten: Faktor 34 bedeutet eine Nettorendite von 2,13 %. Wer dort kauft, kauft nicht wegen des laufenden Ertrags, sondern auf Wertsteigerung. Das ist eine zulässige Wette, aber eine andere als die, die eine Renditeimmobilie verspricht.
Die Bewirtschaftungskosten sind die größte Stellschraube
Der Rechner setzt standardmäßig 20 % der Jahreskaltmiete als nicht umlagefähige Kosten an. Darunter fallen vor allem drei Posten, die alle nicht auf den Mieter abgewälzt werden können:
- Verwaltungskosten — bei Eigentumswohnungen das Hausgeld-Anteil für die WEG-Verwaltung, meist 250 bis 400 € pro Wohnung und Jahr.
- Instandhaltungsrücklage — Geld für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen. Der größte und am häufigsten unterschätzte Posten.
- Mietausfallwagnis — Leerstand zwischen zwei Mietern, Mietminderungen, uneinbringliche Forderungen.
Wie stark dieser Ansatz durchschlägt, zeigt ein Vergleich: Dieselbe Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete bringt bei 20 % Bewirtschaftung eine Nettorendite von 2,91 %, bei 30 % nur noch 2,55 %. Die Bruttorendite bleibt in beiden Fällen bei 4,0 % und zeigt den Unterschied überhaupt nicht an. Bei älteren Gebäuden, unsanierten Objekten oder kleinen Eigentümergemeinschaften ohne Rücklage ist der höhere Ansatz der realistischere.
Was diese Rendite noch nicht enthält
Die Nettomietrendite ist eine Kennzahl vor Steuern und vor Finanzierung. Zwei große Blöcke fehlen also noch, und beide können das Ergebnis in jede Richtung drehen.
Steuern. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und werden mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Dagegen stehen Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und vor allem die Abschreibung. Wie stark das netto durchschlägt, rechnet der Mieteinnahmen-Rechner durch, die Abschreibung selbst der AfA-Rechner.
Finanzierung. Wer mit Fremdkapital kauft, hat eine andere Rechnung. Liegt der Sollzins über der Nettomietrendite, trägt sich die Immobilie aus dem laufenden Ertrag nicht und du zahlst monatlich zu. Liegt er darunter, hebelt der Kredit die Eigenkapitalrendite nach oben. Bei einer Nettorendite von 2,91 % und 3,5 % Sollzins ist der Hebel negativ. Die konkrete Rate zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Hinzu kommt, was sich gar nicht seriös beziffern lässt: Wertentwicklung der Lage, Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, künftige Sanierungspflichten. Die Mietrendite beantwortet nur die Frage, was das Objekt heute abwirft, nicht, was es in zehn Jahren wert ist.
Faustregeln, und wo sie in die Irre führen
Zwei Merksätze kursieren in fast jedem Immobilienforum. Beide taugen als erster Filter, keiner als Entscheidung.
„Faktor unter 20 kaufen, über 25 Finger weg.“ Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite und damit blind für Zustand und Kostenstruktur. Ein Faktor von 19,6 bei einem unsanierten Altbau mit anstehender Dachsanierung ist schlechter als ein Faktor von 22 bei einem Neubau mit gefüllter Rücklage. Der Faktor sagt etwas über den Preis, nichts über das Risiko.
„Ab 4 % Rendite lohnt es sich.“ Hier lohnt die Rückfrage, welche Rendite gemeint ist. 4 % brutto entsprechen im Beispiel oben 2,91 % netto, und nach Steuern bleibt noch weniger. Wer die Schwelle auf die Nettorendite bezieht, sucht faktisch nach Faktor 17 oder darunter, und das gibt es in vielen Regionen schlicht nicht mehr. Sinnvoller als eine absolute Schwelle ist der Vergleich mit deiner Finanzierungskondition und mit dem, was du alternativ am Kapitalmarkt bekommst.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine Nettomietrendite ab etwa 3,5–4 % gilt vielerorts als solide. In gefragten Großstadtlagen sind oft nur 2–3 % erreichbar, in strukturschwächeren Regionen auch 5 % und mehr.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete nur ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten — sie ist realistischer.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 heißt: Kaufpreis = 25 Jahreskaltmieten. Je niedriger, desto günstiger im Verhältnis zur Miete.
Warum weicht die Nettorendite so stark von der Bruttorendite ab?
Weil zwei Kostenblöcke dazukommen, die die Bruttorendite ausblendet: Kaufnebenkosten erhöhen die Investitionssumme im Nenner, Bewirtschaftungskosten senken den Ertrag im Zähler. Bei 300.000 EUR Kaufpreis und 1.000 EUR Kaltmiete werden aus 4,00 % brutto 2,91 % netto.
Welche Bewirtschaftungskosten soll ich ansetzen?
Der Standardwert von 20 % der Jahreskaltmiete deckt Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis ab. Bei älteren oder unsanierten Objekten und bei kleinen Eigentümergemeinschaften ohne Rücklage sind 30 % realistischer. Der Unterschied kostet im Beispiel 0,36 Prozentpunkte Nettorendite (2,91 % statt 2,55 %).
Ist die Mietrendite vor oder nach Steuern?
Vor Steuern und vor Finanzierung. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und werden mit deinem persönlichen Steuersatz belastet, gemindert um Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und Abschreibung.
Ab welchem Sollzins rechnet sich eine Finanzierung nicht mehr?
Als Orientierung: Liegt der Sollzins über der Nettomietrendite, trägt sich die Immobilie aus dem laufenden Ertrag nicht und du zahlst monatlich zu. Bei 2,91 % Nettorendite und 3,5 % Sollzins ist der Hebel negativ. Das kann trotzdem sinnvoll sein, wenn du auf Tilgung und Wertsteigerung setzt — es ist dann aber keine Ertragsanlage.
Warum haben Großstadtlagen so niedrige Renditen?
Weil die Kaufpreise dort stärker gestiegen sind als die Mieten. Ein Faktor von 34 entspricht 2,93 % brutto und 2,13 % netto. Käufer akzeptieren das, weil sie auf Wertsteigerung und geringes Leerstandsrisiko setzen, nicht auf den laufenden Ertrag.
Begriffe kurz erklärt
- Kaltmiete:
- Die Nettomiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Nur sie zählt für die Rendite, weil die Nebenkosten durchlaufende Posten sind.
- Umlagefähig:
- Kosten, die du über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen darfst. Sie belasten deine Rendite nicht.
- Nicht umlagefähig:
- Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Diese Kosten trägst du selbst, sie mindern den Reinertrag.
- Jahresreinertrag:
- Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Zähler der Nettomietrendite.
- Gesamtinvestition:
- Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten. Der Nenner der Nettomietrendite.
- Kaufpreisfaktor:
- Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, der Kehrwert der Bruttomietrendite.
- Leverage:
- Hebelwirkung der Finanzierung. Positiv, wenn der Sollzins unter der Objektrendite liegt, sonst negativ.
Grundlagen und Einordnung
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 9 EStG – Werbungskosten
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- BetrKV – Betriebskostenverordnung, Abgrenzung umlagefähiger Kosten
Stand: Juli 2026. Alle Rechenbeispiele stammen aus der Rechenlogik dieses Rechners. Die Rendite ist eine Kennzahl vor Steuern und vor Finanzierung. Keine Anlageberatung.