Mieteinnahmen versteuern 2026: AfA & Werbungskosten nutzen

1.000 € Miete im Monat — wie viel will das Finanzamt?

Nicht die volle Miete. Du versteuerst die Bruttomiete minus Werbungskosten (§ 21 EStG), und nur dieser Überschuss landet in deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei 12.000 € Kaltmiete im Jahr und 10.500 € Werbungskosten bleiben 1.500 € steuerpflichtig — im 42-%-Satz also rund 630 € Steuer, nicht 5.000 €.

Genau hier entscheidet sich, ob Vermietung sich rechnet: an den Werbungskosten. Die wichtigste Position ist die Abschreibung, die du gar nicht aus der Tasche zahlst.

Was zählt als Mieteinnahme?

Steuerpflichtig ist die Kaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll), die der Mieter zahlt und du an die Versorger weiterreichst, sind durchlaufende Posten — sie stehen auf der Einnahmen- und auf der Werbungskosten-Seite und heben sich auf.

Praktische Vereinfachung: Trag nur die Kaltmiete an. Die durchlaufenden Nebenkosten kannst du ignorieren, weil sie unterm Strich neutral sind.

Die 5 Werbungskosten, die deine Steuer drücken

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 EStG). Diese fünf machen den Unterschied:

Gebäude-AfA — der Hebel ohne echten Geldabfluss

Du schreibst den Gebäudewert (nicht den Grundstücksanteil) über die Jahre ab. Der lineare Satz hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG):

Bei einem Neubau mit 250.000 € Gebäudewert sind das 3 % = 7.500 € Abschreibung pro Jahr — Geld, das deine Mieteinkünfte mindert, ohne dass du es ausgibst.

Für Neubauten gibt es zusätzlich die degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG), wenn der Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegt — oder du in diesem Fenster per Vertrag kaufst. In den ersten Jahren schreibst du damit deutlich mehr ab als linear. Welcher Weg für dich mehr bringt, rechnest du im AfA-Rechner aus.

Schuldzinsen

Der Zinsanteil deiner Finanzierung ist voll absetzbar — die Tilgung dagegen nicht. Bei einem frischen Immobilienkredit sind die Zinsen in den ersten Jahren hoch und drücken die Mieteinkünfte oft in den Verlust. Löst du den Kredit vorzeitig ab, wird häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig — auch die ist als Werbungskosten abziehbar.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltung — Heizungs-Service, Dachreparatur, Malerarbeiten — ziehst du im Jahr der Zahlung ab. Größere Beträge kannst du auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b EStDV), um den Steuervorteil über mehrere Jahre mit hohem Einkommen zu legen.

Achtung bei der Abgrenzung: Modernisierungen, die den Standard heben oder die Wohnfläche vergrößern, sind keine Erhaltung, sondern Herstellungskosten — sie wandern in die AfA und werden über Jahrzehnte abgeschrieben.

Grundsteuer und Verwaltung

Die Grundsteuer ist auf den Mieter umlagefähig — zahlst du sie selbst, ist sie Werbungskosten. Falls dein neuer Grundsteuerbescheid nach der Reform zu hoch wirkt, lohnt oft ein Einspruch; ob es sich rechnet, zeigt der Grundsteuer-Einspruch-Check.

Sonstige Werbungskosten

Fahrtkosten zur Immobilie, der nicht-umlagefähige Teil des Hausgelds, Kontoführung, Telefon, Steuerberatung, Inserate bei Neuvermietung — alles absetzbar, sofern es mit der Vermietung zusammenhängt.

Verlust aus Vermietung: Steuer mit anderem Einkommen verrechnen

Übersteigen deine Werbungskosten die Miete, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen direkt — er wird mit deinen anderen Einkünften, etwa dem Arbeitslohn, verrechnet (§ 2 Abs. 3 EStG).

Das passiert in den ersten Jahren häufig, weil Schuldzinsen und AfA zusammen die Miete übersteigen. Die Steuerersparnis hängt dann an deinem Grenzsteuersatz: Wer im Spitzensteuersatz liegt, holt sich bis zu 42 % des Verlusts über die Steuererklärung zurück.

Verbilligt an Familie vermietet? Die 66-%-Grenze

Wer an Kinder, Eltern oder Freunde günstig vermietet, riskiert den vollen Werbungskostenabzug. § 21 Abs. 2 EStG knüpft ihn an das Verhältnis deiner Miete zur ortsüblichen Marktmiete:

Die 66-%-Grenze ist Gesetzeswortlaut (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG): Verlangst du mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ziehst du die Werbungskosten voll ab — auch wenn du der Verwandtschaft einen Rabatt gibst. Unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und du verlierst anteilig den Abzug (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG).

Im Korridor zwischen 50 % und 66 % verlangt die Finanzverwaltung eine Totalüberschussprognose (R 21.3 EStR): Rechnet sich die Vermietung über die Jahre voraussichtlich mit Überschuss, bleibt der volle Abzug — sonst wird aufgeteilt. Praxis-Tipp: Halte die Miete bei mindestens 66 % der Vergleichsmiete laut Mietspiegel, dann bist du auf der sicheren Seite.

Rechenbeispiel 2026

Vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 2024 (Neubau, daher 3 % AfA), 250.000 € Gebäudewert, finanziert:

Hier entsteht ein Verlust von 1.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % senkt das deine Einkommensteuer um rund 420 € — obwohl du 12.000 € Miete kassiert hast. Den Effekt für deine Zahlen rechnest du im Mieteinnahmen-Rechner durch.

Häufige Fragen

Wie viel Steuer zahle ich auf 1.000 € Miete im Monat?

Das hängt an deinen Werbungskosten, nicht an der Miethöhe allein. Versteuert wird nur die Kaltmiete minus AfA, Schuldzinsen und übrige Kosten — im persönlichen Grenzsteuersatz. Ohne nennenswerte Kosten und im 42-%-Satz wären 12.000 € Jahresmiete grob 5.000 € Steuer; mit voller Abschreibung und Finanzierung bleibt oft ein Verlust, der deine Steuer sogar senkt.

Kann ich einen Verlust aus Vermietung absetzen?

Ja. Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird mit deinen anderen Einkünften im selben Jahr verrechnet (§ 2 Abs. 3 EStG) und senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Die Ersparnis entspricht dem Verlust multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz.

Sind die Nebenkosten Teil der steuerpflichtigen Miete?

Umlagefähige Nebenkosten, die der Mieter zahlt und du weiterreichst, sind durchlaufende Posten — sie stehen auf beiden Seiten und heben sich auf. Steuerlich zählt nur die Kaltmiete.

Welche AfA gilt für einen Neubau?

Ein Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 wird linear mit 3 % abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). Alternativ ist bei Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 die degressive AfA mit 5 % vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG) — in den ersten Jahren der größere Abzug.

Darf ich verbilligt an Angehörige vermieten?

Ja, aber halte die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dann bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG). Unter 50 % wird anteilig gekürzt; zwischen 50 % und 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose der Finanzverwaltung (R 21.3 EStR).

Mieteinnahmen-Steuer in einer Minute berechnen

Statt zu schätzen: Trag Kaltmiete, AfA, Schuldzinsen und dein übriges Einkommen ein, und du siehst die Steuer auf deine Mieteinkünfte im Grenzsteuersatz — inklusive Soli und Kirchensteuer.

→ Zum Mieteinnahmen-Rechner

Stand: Juni 2026. Rechtsgrundlagen: § 21, § 9, § 7 EStG, § 82b EStDV. Keine Steuerberatung.